金融機関から共同担保を要求された!受け入れて大丈夫?

access_time2017年9月8日 更新

金融機関から共同担保を要求された!受け入れて大丈夫?

金融機関から共同担保を要求された!受け入れて大丈夫?

こんにちは、自称”不動産業界の申し子”、コンサルタントF山です。

不動産投資用の物件の購入を考えているとき、避けては通れないのが金融機関への融資の交渉です。よほど経済的に余裕のある方でなければ、物件によっては億単位にもなる不動産を自己資金だけで購入することは難しいでしょう。

そもそも融資が受けられるかどうか、というのも最初の試練ですが、なかには「融資は可能だが、その代わりに条件が……」というパターンもあります。その一つが「共同担保」です。融資を申請している金融機関から、もしも共同担保を打診されたらどうすればよいでしょうか。

金融機関からの担保の要求、どう対応する?

H田さんは首都圏に区分マンションをお持ちの立派な不動産投資家さんです。徐々に物件を増やしたいと考えていた矢先、付き合いのある不動産会社から紹介された1棟マンションが気に入り、購入を検討しています。しかし、銀行に融資を申請したところ、「所有している区分マンションを共同担保にするなら融資可能」と言われたのです。

その話を受けて、F山は「1棟マンションの購入に際して、所有している区分マンションを共同担保として融資を受けることのリスク」をH田さんにお伝えしました。今回はその後のお話です。

コンサルタントF山
共同担保の件、その後どうされるか方針は決まりましたか?
H田さん
正直、F山さんのお話を聞くまでは共同担保でも融資を受けられるならラッキーだと思っていました。でもよくよく考えて、やっぱり考え直したほうがいいかな、と
コンサルタントF山
初めはどうしても目先のことばかり考えてしまいがちですが、不動産投資は長い目で見ることが肝心ですからね。いったん共同担保の要求を受け入れると、あとで後悔するかもしれません
H田さん
そうですよね。でもあの物件、諦めたくないなあ……
コンサルタントF山
銀行にどう交渉していくか、一緒に考えていきましょうか
H田さん
ありがとうございます。今こそF山さんの知恵を貸してください!

共同担保の要求は受け入れずに交渉してみる

金融機関はなぜ共同担保を求めてくるのか。それは融資によって購入する物件の評価では担保不足と判断したからです。ローンの総額と同等の担保価値を得ようとして、所有している別の物件を共同担保に入れようとするのです。金融機関から融資を受ける際の条件として共同担保を要求された場合、できる限りその要求を受け入れずに交渉したほうがよいでしょう。なぜならば、共同担保されていると物件に抵当権がついてしまい、売却はもちろん、ローンの借り換えも難しくなるからです。

不動産投資に本腰を入れようにも、共同担保がネックとなって今後の事業計画に黄色信号が灯る状態となります。ここは金融機関の担当者と何とか共同担保なしで融資を引き出せるよう、粘り腰で辛抱強くいきましょう。共同担保に関する交渉が難航するようなら、別の金融機関から融資を受けられないか検討してみることも手です。

共同担保を外してもらうのにはどうするの?

共同担保では、銀行側は「ローンの残高の全額返済、もしくは他の共同担保物件で担保をカバーできるか」などを共同担保の抵当権抹消の判断材料にするようです。では、共同担保を外すためにはどのような方法が考えられるでしょうか。

提供可能な別の担保があれば一瞬で解決することですが、もとよりそれが可能なのであれば誰も苦労はしていませんよね。実は、「ローンの借り換え」が共同担保を外すための解決法としてはもっともシンプルです。共同担保で融資された物件のローンを借り換えれば、抵当権は抹消されます。もちろん借り換えには手数料などがかかりますので、十分に検討することが大切です。しかし借り換えが実現できれば、共同担保という重い“足かせ”は外すことができるのです。

共同担保を受け入れてもよい特例って?

ここで誤解しないでいただきたいのは、決して共同担保を受けてはいけないと言いたいのではありません。実際、共同担保による融資は不動産投資では所有物件を増やしていくにあたりポピュラーな手法でもあります。

不動産投資を始めたいのに、肝心の自己資金が限りなく乏しい。でも、住宅ローンを完済した、あるいは完済間近な自宅がある。そんな場合は、共同担保を選択することが賢明かもしれません。自宅を共同担保にすることで、フルローンやオーバーローンで融資を受けられる可能性が高まるからです。

F山の話を聞いたH田さんは、銀行からの共同担保の要求を断ることにしました。しかし融資のお願いは継続することにして、どこでお互いの妥協点を見いだせるか交渉を続けているとのこと。交渉が上手くいくかは分かりませんが、ネバーギブアップの精神で取り組んでいるご様子です。これもまた不動産投資のエキスパートを目指すH田さんにとってクリアすべき試練の一つなのかもしれませんね。

 

次回も、コンサルタントF山がちょっと難しい不動産用語を分かりやすく解説します。どうぞお楽しみに!

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