中古マンションの建て替え時のリスク

access_time2017年1月9日 更新

築年数が古いマンション購入時はご注意!建て替えリスクを調査しよう

築年数が古いマンション購入時はご注意!建て替えリスクを調査しよう

こんにちは、自称“不動産業界の申し子”、コンサルタントF山です。

近年、格安の中古マンションを購入して好きなようにリノベーションするというスタイルが人気ですよね。古い物件がオシャレに生まれ変わった事例を見て夢を膨らませている皆さんに、これだけは注意していただきたいという点が一つ。築年数の古いマンションは、もしかしたら「建て替え」計画が進行しているかもしれませんよ!

中古物件をリノベーションしたのに、すぐ建て替え!?

N原さんは予算の都合で中古マンションの購入し、リノベーションすることを考えています。そのことを不動産に明るい知人に相談すると、老朽化したマンションの場合は入居して数年後に、マンション建て替えが検討される可能性があることを教えてもらいました。せっかくお金をかけてリノベーションしたのに数年で建て替えとなってしまっては、悔やんでも悔やみきれませんよね。

さっそくN原さんは候補の中古マンションで建て替え計画が出ていないか調査するために、知人のアドバイスをまとめておくことにしました。

建て替えの話が出てないか関係者にヒアリングしておこう!

一般的にマンションの建て替えは、築30~40年ほどで実施されていることが多いと言われます。もし購入予定のマンションがそのあたりの築年数に該当するならば、下見をした際にマンションの管理組合に建て替えの話が出ていないか、訪ねてみましょう。直接聞きづらかったら、不動産会社の担当者経由でもかまいません。

また、過去に何度か建て替えの話が出たものの、区分所有者の合意が図れなかったというケースも考えられます。一度は計画が頓挫していても、建て替えに前向きな区分所有者がいる場合は何かのタイミングで再び議題にのぼることも十分にありえるでしょう。

定期修繕の履歴や管理組合の決算書を確認するという手も!

中古マンションは、きちんとメンテナンスがされているかどうかで状態に大きく差が出ます。計画に沿った定期的なメンテナンスがされていれば築年数の古い物件でも良い状態を保つことができているはずですし、すぐに大規模修繕が実施される可能性は低いかもしれません。さらにメンテナンスが行き届いていれば、住み始めてからも安心ですよね。

併せて確認しておきたいのは、修繕積み立ての資金残高が十分にあるのかということです。これは最新の管理組合総会の決算書を見せてもらうことができれば、すぐに分かります。それほど潤沢な資金を蓄えていないようなら、大規模修繕は実現しにくい状況にあります。

逆に、もし資金が不足している状態でも大規模修繕の実施が決まれば、毎月の積立金の範囲では補いきれず、多額の分担金を徴収される可能性もあるでしょう。

これらをしっかりと頭に入れたN原さん。今後のマンションの内見がより充実したものになったことは言うまでもありません。

 

次回も、コンサルタントF山がちょっと難しい不動産用語を分かりやすく解説します。どうぞお楽しみに!



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