不動産投資は節税効果も期待できる?

access_time2018年6月26日 更新

海外の不動産投資は今後も節税効果が期待できる?

海外の不動産投資は今後も節税効果が期待できる?

節税効果が期待できることから、海外で不動産投資をするという方が増えています。しかし、日本で不動産投資をおこなう場合と何が違うのかわからないといった方も多いでしょう。また、間違った方法で不動産投資をおこなったり、確定申告をしないと脱税にもつながります。では、なぜ海外の不動産投資をすると節税になるのでしょうか。今回は、海外の不動産投資が節税になる理由と、これからの海外の不動産投資はどうなっていくかについて詳しく確認していきましょう。

海外で不動産投資をすると節税になる仕組み

海外の不動産投資で節税できるポイントは2つあります。

1つめは、国内で得た所得と損益通算できることです。損益通算とは、家賃などの不動産収入やサラリーマンなどが得た給与所得など合算することです。不動産投資などの損失を他の所得と合算して計算するので、不動産所得で損益が出た場合、所得が減るため税金を抑えることができるのです。また、海外不動産も損失が出た場合同じように損益通算できます。

2つめは、減価償却です。(参照:会計検査院

海外不動産の耐用年数は日本に比べて長く、アメリカでは約66年、イギリスでは約80年となっています。日本は約32年なので、海外で不動産投資をおこなうと節税になることが理解できるでしょう。また、日本で家を建てると約20年後に価値が大きく下がるといわれていますが、アメリカ、イギリスの戸建て住宅は新築住宅と中古住宅の価格の差があまりありません。このように、海外は日本と比べて耐用年数が長いのに、日本の税制に従って税務申告することができます。そのため、減価償却費を計上できるので所得を抑えることができるのです。しかし、減価償却という考えが少ない国では、長い間使えるということを前提としているため、建物の価格が通常よりも高い場合が多いというのがデメリットになります。

減価償却費の計算に使われる耐用年数

減価償却費の計算に用いられる耐用年数は、耐用年数省令によると、以下のように決められています。

木造または合成樹脂造は22年

れんが造、石造またはブロック造は38年

鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造は47年

また中古の建物における減価償却費を計算するには、法定耐用年数のほかに使用可能期間の年数を見積もる方法を使用することもできます。この計算方法を簡便法とよんでいます。

中古住宅の耐用年数の計算方法

では具体的に中古住宅の耐用年数の計算方法について説明します。国税庁のホームページによると中古資産の耐用年数の計算方法はこのように記されています。(参照:国税庁

①法定耐用年数の全部を経過した資産

耐用年数の20%に相当する年数

②法定耐用年数の一部を経過した資産

法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に20%に相当する年数を加えた年数

例えば築30年で経過年数が10年の中古資産の耐用年数を簡便法に沿って計算します。

①法定耐用年数から10年経過しているのでその分差し引きます。

30年-10年=20年

②経過年数10年の20%に相当する年数を計算します。

10年×20%=2年

③耐用年数

20年+2年=22年

この計算方法は海外の不動産についても同じように計算されます。

会計検査院ではどのように考えているか

平成28年に会計検査院は、海外の不動産投資に関係する節税について指摘がありました。

「国外に所在する中古等建物については、簡便法により算定された耐用年数が建物の実際の使用期間に適合していないおそれがあると認められる。そして、賃貸料収入を上回る減価償却費を計上することにより、不動産所得の金額が減少して損失が生ずることになり、損益通算を行って所得税額が減少することになる。」

よって「本人の検査によって明らかになった状況を踏まえて、今後、財務省において、国外に所在する中古の建物に係る減価償却費の在り方について、様々な視点から有効性及び公平性を高めるよう検討を行っていくことが肝要である。」と報告されています。

すなわち、会計検査院の考え方から、将来海外の不動産投資において減価償却における税制改正の可能性があると考えられています。安易に海外不動産を購入してしまうと、節税対策のために始めた海外の不動産投資が裏目に出ることもあります。

方法を間違えると脱税になることも

海外で行われる不動産投資は、海外の銀行で運用されたことから税金は関係ないと思っている方もいるのではないでしょうか。実は、海外で取引された所得についても、日本の居住者であればすべて課税されるので申告する義務があります。国内に送金しなければわからないと思っている方もいるかもしれませんが、チェックされているので確定申告はきちんとしておきましょう。

海外の不動産投資の今後の行く末に注目

海外の不動産投資は節税効果があることから、今まで多くの方が購入をしていました。しかし、先ほどご紹介したように会計検査院では海外の不動産投資における節税においていろいろな視点から考え直すという見解がなされました。これから新しく海外の不動産投資を始めようとする方は、将来節税効果が見込めなくなる可能性があることから、念入りに調べておくことが必要となってくるでしょう。詳しいことは税金の専門家である税理士に相談しましょう。

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