access_time2017年1月6日 更新

新法の借地権はフクザツ?定期借地権は契約満了したらどうなる?

新法の借地権はフクザツ?定期借地権は契約満了したらどうなる?

こんにちは、自称“不動産業界の申し子”、コンサルタントF山です。

1992年に制定された借地借家法によって、変化を遂げた借地権。とはいえ、実際はほとんど変わらないところもあれば、かなり変わったところもある、といったほうが正しいかもしれません。

具体的にいうと、新法の「普通借地権」は、旧法借地権とそれほど大きく変わらない一方で、新法で誕生した「定期借地権」は、旧法の借地権や普通借地権の前提を覆す内容になっています。今回は、この定期借地権にフォーカスし、どんな権利なのかをわかりやすくお伝えしていきましょう!

定期借地権は契約満了したら土地を返還しなくてはならない!

地主Aさんと借地人Bさんは定期借地契約を結んでいて、もうすぐ契約期間の満了を迎えるタイミングだとします。定期借地権の場合、契約期間の満了後に借地人Bさんが必ずしなければならないことがあります。それは、地主Aさんに土地を返還することです。

そう、ここが旧法借地権や普通借地権と異なるポイントです!旧法借地権、普通借地権では、契約期間は

地主側に絶対に土地を使う必要性があるといった正当事由がないかぎり

は更新されるため、借地人は半永久的にその土地に住み続けることができます。そうなると、登記上Aさんの土地であることに変わりはないものの、そこにはずっと借地人さんがいるのですから、Aさんに土地が戻ってくることはありません。地主さんからしてみれば、なんとなく腑に落ちないこともあるでしょう。

Aさん以外にも、そんなモヤモヤした気持ちを抱えた地主さんは珍しくありませんでした。そもそも、旧法借地権は立場が弱くなりがちな借地人を守るための権利であったため、その不公平感を解消するために、新法では定期借地権が生まれたわけです。

 

さて、定期借地契約の満了によって、地主Aさんに土地を返すことになった借地人Bさん。Bさんはその土地にアパートを建てていましたが、契約が満了した時点で「それでは、このままAさんにお返ししますね」でOKなのでしょうか? その答えは×です。土地を返還するとき、借地人Bさんは建物を取り壊して更地に戻した形で地主Aさんに返還しなくてはなりません。

ただし、例外はあります。定期借地権には一般定期借地権建物譲渡特約付借地権事業用定期借地権の3種類があるのですが、建物譲渡特約付借地権の場合には、更地にせずに地主さんが建物が買い取る形で借地契約が消滅することになっています。

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旧法に比べてちょっとだけ複雑になった新法の借地権ですが、地主さんと借地人さんの信頼関係によって成り立つものであるという点では変わりません。お互いにメリットがあるように、歩み寄って良好な関係を築いていきたいですね。

 

次回も、コンサルタントF山がちょっと難しい不動産用語を分かりやすく解説します。どうぞお楽しみに!



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