access_time2017年6月28日 更新

損せず売り抜けるマンション売却術

損せず売り抜けるマンション売却術

せっかく購入したマンションも、転勤や離婚、あるいは住み替えなどで売却が検討されることもあります。

購入時には「良い物件をできるだけ安く」という視点で立ち回ったことと思いますが、今度は「できるだけ高く売りたい」という逆の立場になるわけです。この点マンションなど不動産の売却事案では基本的に利益は引き算になるということを覚えておきましょう。

まず市場価値で適正に売ることができればそれだけで「勝ち」です。

通常不動産は特段の事情が無いのに市場価値よりも高く買ってくれる人はいないので、適正な市場価格で売り抜けることができれば万々歳です。多くのケースでは買い手候補との価格交渉による値引きで利益が引かれるだけでなく、知識がないと売り手によるヘタな立ち回りによって本来得られる利益からどんどん減算されていきます。

ですからマンションを売る場合にも所有者として損をしない売却の立ち回り方を理解しておくことが望まれます。

今回はマンション売却時に少しでも損をせず高く売り抜けるためにどうすれば良いのか見ていきましょう。

まずは時間的な余裕を持とう

貴金属などの売却と違って不動産の売却には時間がかかります。

多数いる不動産業者の選定、広く市場にいる見込み客へのアプローチと契約交渉など、取引が成立し売却代金を受領するまでには期間を要します。最低でも売却実現までには3か月の期間を見る必要がありますが、余裕を持って半年は見積もっておきたいところです。

この余裕を持つべき理由は、買い手候補との交渉の際に相手に対して下手に出る必要がないようにするためです。住み替えや転勤、あるいは税金の支払いなどの事情で売却成功までの希望期間が定まることが多いと思いますが、その希望期日までの期間が短いとどうしても売り急ぐ必要が出てきてしまいます。

すると買い手候補との交渉では金額面の交渉で強気に出ることが難しくなり、早く契約をまとめたいがために売り急いでしまい、価格交渉で不利な立場になります。自由契約交渉ではどうやってパワーバランス上優位に立てるかがカギとなりますので、自分を不利にする要因はできるだけ排除しておくことが望まれます。

時間的な余裕を持つためには可能な限り早く売却手続きを開始すること、伴って早めに不動産業者に相談する必要が出てきます。

業者選びは慎重に行うこと

その不動産業者選びですが、初心者の方は予備知識を仕入れておかないとかなり損をしてしまう恐れがあります。不動産業者は実のところ大手から中小零細まで多数乱立しているのが現状です。

大手か中小どちらが良いのかと言った議論は個別ケースによって異なるので一概には言えませんが、不動産業者の数としては一般の方が想像するよりもずっと多いということです。試しにネットやタウンページなどで地元の業者を調べてみるとこれまで知らなかった業者名がズラリと出てくるはずです。

 

問題は、それら多数の業者が皆同し売却仲介の力を持っているわけではないということです。

一口に不動産業者と言っても得意分野が色々あるので、不得手な業者に依頼してしまうと抱えている客層が違うので売却成立までに時間がかかってしまったり、売却金額の面で不利になってしまう恐れがあります。

例えば売却の仲介を得意とする業者でも、マンションは得意だが一戸建ての方はあまり得意でないとか、土地は得意だが家屋については経験が少ないといった具合です。また売却の仲介自体あまり経験がなく賃貸物件の扱いが主業務の業者、物件を買い取り再販して利益を稼ぐのが本業の業者、土地を買い取って開発して利用するのが得意な業者など様々です。

相談すれば仲介を拒否するということはあまりないと思いますが、このことを知っておかないと不得手な業者に依頼してしまって損をしてしまうかも知れません。

 

これを防ぐにはできるだけ多くの業者を天秤にかけて、その中からマンションの売却仲介が得意な業者を探し出すことが必要です。その過程ではこれに加えて業者との相性や信頼性なども考慮する必要があります。

具体的な手段としては、数多くある不動産業者を一軒一軒訪ねて相談するのは時間がかかりすぎるので、ネットの一括査定サイトを利用するのが賢いやり方です。無料で利用でき、物件の情報を一度入力すれば複数業者から見積もり査定を受けることができます。最初はメールや電話などで簡便な査定を受け、その中から複数業者に実際にマンションを見てもらって詳細な査定額を提示してもらいます。

これを訪問査定といいますが、訪問査定を依頼する業者については事前にHPなどで取り扱っている物件の種類などを確認しておきます。

 

マンションの売却仲介の経験が豊富そうな業者を選ぶと良いでしょう。訪問査定時には担当者に査定額の根拠を聞くなどして、信頼性や相性を見ておくことも必要です。

実際に売却仲介をお願いする業者は、1社に絞って「専任媒介契約」、もしくは「専属専任媒介契約」という種類の仲介契約にするのがお薦めです。この形態では業者の本気度を引き出せるので売却成功のスピードと確実性が増します。

上記種類の契約は複数社に重ねて依頼できないのですが、複数社に依頼することができる「一般媒介契約」という種類もあります。ただこちらは業者のやる気を引き出しづらく、確実性が落ちるためお勧めできません。

大きな先行リフォームは控える

一昔前にはリフォームによって価値を上げ、高く売ろうとする風潮がありましたが、実際にはリフォームしたからといって値段を上げると他のライバル物件に比して優位性がなくなるため価格転嫁が難しく、結局はオーナー負担となってしまい売却利益を圧縮してしまうことが多いので、現在では売却に先行してのリフォームは基本的に控えるのが無難です。

またリフォームのデメリットは、多数いる買い手候補の趣味に必ず合う「鉄板リフォーム」というものがないため、せっかくお金をかけてリフォームしても「趣味に合わない」「私たちには不要」などとして魅力を感じてくれないことも多く、費用倒れに終わってしまうことも少なくありません。

それよりも、個別の交渉相手に対して「リフォーム代としていくらか負けてあげる用意があるよ」と相手のメリットを強調することで一気に購入意欲を高めることができます。ただ、ものにもよりますが壁紙が裂けていたり、床が割れているなど一見して嫌悪感を抱かれるような箇所については事前に修復しておくことが望まれます。不動産の売却は第一印象がとても大切だからです。

信頼できる不動産業者と相談して、無駄の無い効率的なリフォームを行いましょう。

クリーニングはしっかり行う

第一印象が大切になるマンションの売却では、クリーニングについては徹底的に行う方が買い手が付きやすく、減額リスクも小さくて済みます。自分でできる所は自分でやっても良いのですが、ここは必要経費と割り切って専門のクリーニング業者を使うのが効率の面でも有効です。広さにもよりますが数万円~10万円程度の出費で相当綺麗にしてくれます。

特に効果が高いのが、汚れが頑固で目立つキッチン周りやお風呂、洗面所、トイレなどの水回りです。個人ではなかなか落とせない汚れや掃除が難しい箇所も専門機材を使って徹底的に綺麗にしてもらえます。費用面を抑えたいならばこうした汚れの目立つエリアだけのスポット依頼も可能です。

リフォームは必要最小限に、クリーニングは徹底的に行うのが基本です。

 

 

このように、リフォームだけではなく、クリーニングなどの下準備をすることにより、室内の状態を良くすることが重要となってきます。

その上で、業者や媒介契約を上手く組み合わせることで、金額も希望のものにより近づけられるでしょう。



関連記事

あなたにオススメ

menu