access_time2017年7月7日 更新

意外な朗報!?中古物件への投資はオイシイ?

意外な朗報!?中古物件への投資はオイシイ?

こんにちは、自称”不動産業界の申し子”、コンサルタントF山です。

中古物件への不動産投資と聞くと、修繕費や管理費が結果的に高くついてデメリットも多いと思われがちです。しかし思わぬ掘り出し物件と出会えることができれば、初めの取得費用を抑えながら、それなりに高い利回りで収益を上げるのも可能です。今回は、中古物件への投資で失敗しないためのポイントなどをご説明します。

中古物件の掘り出し物件は初心者でも見つけられる?

投資初心者は要注意!新築ワンルームマンションの落とし穴」で新築ワンルームマンションのデベロッパーから営業を受けていたU村さん。現在は中古物件にまで選択肢を広げて物件を探しています。

コンサルタントF山
U村さん、新築物件は一旦保留にして、現在は中古物件をお探しだとか
U村さん
ええ、そうなんですよ。ただ私のような投資の素人には、少し敷居が高くって……
コンサルタントF山
中古物件は、いかに掘り出し物件を探し出せるかが勝負ですからね
U村さん
良い物件との巡りあわせがあれば……と期待しています。何と言っても、新築物件よりも安価で購入できるので
コンサルタントF山
私の知り合いでも、金融機関からの融資が下りずにローンが組めなかったものの、自己資金だけで購入した物件で実績をつくって、今やバリバリの投資家という方もいます
U村さん
夢のような話ですね!地方都市が狙い目とも聞きましたが、実際どうなのでしょう?
コンサルタントF山
利回りを考えると、やはり立地の良い首都圏で始めることをおすすめしますよ
U村さん
なぜですか?
コンサルタントF山
空室リスクの回避を第一に考えたほうが成功しやすいからです
U村さん
うーん、なるほど
コンサルタントF山
では今回は、中古物件への投資について気を付けたいポイントなどをお教えしましょう

中古物件への投資、どんなところが心配?

中古物件への投資を検討する場合、事前にいくつかチェックしておきたいポイントがあります。かなりのお買い得物件だとしても、すぐにメンテナンスに膨大な費用がかかるようでは本末転倒ですので、きちんとリスクを把握しておきましょう。

マンションの寿命はどれくらい?

例えば築15年の中古マンションを購入した場合、仮にマンション寿命が60年とすると利用可能年数は45年になります。利用可能年数が長ければ長いほど家賃収入が得られる年数も長くなります。ただし利用可能年数はあくまで目安であり、定期的なメンテナンスと大規模修繕によって状態の良さが保たれているかどうかが重要です。入居者が安全・快適に暮らせる物件か

エアコンなど設備機器の交換の必要性が出てくる

エアコンや給湯器などの室内設備も老朽化による故障などが起きた場合は、オーナーが新しいものに変えなければならないことも考えておかなければなりません。設備面の状態も入念にチェックしておきましょう。

間取りが時代遅れでリニューアルの可能性も

中古物件では水回りの使い勝手が悪かったり、間取りが使いにくかったりすると入居者から敬遠されがちです。場合によっては室内を大きくリフォームする必要も出てくるかもしれません。その可能性も考慮したうえで収益にどう影響するかを判断しましょう。

耐震性は大丈夫?地震などの災害リスク

1981年以前に建てられた中古物件は旧耐震基準が適用されているため、地震へのリスクが大きくなります。阪神淡路大震災や東日本大震災でも、旧耐震基準の物件は地震による損壊・倒壊被害が甚大でした。耐震工事には高額な費用がかかるので、特別な事情がない限りは1981年以降に建てられた新耐震基準の物件をおすすめします。

【合わせて読みたい】:安全な暮らしのために知っておきたい!新・旧耐震基準、どれくらい違う?

中古物件を見定める目を養おう!

ここまでお伝えした中古物件のリスクを踏まえたうえで、中古物件の投資で成功するためのポイントをお伝えしていきます。

「安物買いの銭失い」にならないように

地方の中古物件は、驚くほどの価格で出ている場合があります。しかし安さにつられて購入したら、入居者がなかなか決まらなくて大変ということも多々あるようです。

入居者がつきやすい立地を見極める

長きにわたって安定した賃貸収入が期待できるのは首都圏、特に都心部です。人口が集中し、単身世帯が増加しつつある都心部では、それほど広くない中古物件でも立地が良ければ入居者がつきやすいと言えます。空室リスクを回避するためにも、立地の見極めは重要です。

物件管理状況を確認する

物件管理状況を確認するには、建物管理会社から重要事項調査報告書を取り寄せます。そこで管理費、修繕費積立金の滞納額の有無と修繕工事履歴をチェックします。また過去に大規模修繕が行われているかも確認しましょう。購入後に大規模修繕となったら高額の修繕費を負担しなければなりません。

入居者の状況を確認する

現在の入居者の情報はもちろん、どのような条件で賃貸しているのかも確認しましょう。長期入居している場合、家賃が周辺の相場よりも高く設定されていることがあるからです。現在の入居者が退去したとき、現在の家賃相場に合わせる必要があるので利回りも下がってしまいます。

 

次回も、コンサルタントF山がちょっと難しい不動産用語を分かりやすく解説します。どうぞお楽しみに!



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