access_time2017年1月17日 更新

店舗・事務所物件はリスクが付きもの?不動産経営で失敗したくない人必見!

店舗・事務所物件はリスクが付きもの?不動産経営で失敗したくない人必見!

こんにちは、自称“不動産業界の申し子”、コンサルタントF山です。

賃貸用不動産の購入・経営を考えている方の中には、店舗物件や事務所物件も視野に入れて探している方もいるのでは? 一般的に、店舗・事務所物件は住居物件と比べて利回りや賃料単価が高いと言われているため、興味のある方は少なくないはず。

でも、その特殊さゆえに店舗物件や事務所物件の投資にはどんなリスクがあるのか、事前に知っておきたいですよね。今回は、そんな店舗・事務所物件にまつわるリスクを、ケース別にお伝えしたいと思います!

【ケース1】空室になると次の入居候補を見つけるのが大変!

10年前から不動産投資を始めたTさん。しばらくは単身者の住居として使われる賃貸マンションを保有していましたが、数年前、新たなチャレンジとして事務所物件を購入しました。購入後、比較的スムーズに小規模のIT系スタートアップ企業B社の入居が決定。その後もB社との関係は良好で、賃料の延滞などのトラブルなども一切なかったそうです。

そんなある日、B社の新事業が軌道に乗り出したことを背景に、オフィスの移転を決めたという知らせがTさんの耳に届きました。これまでB社の代表とは良好な関係を築いてきたTさんにとって、事業成長によるオフィス移転はまるで自分のことのように喜ばしかったとのこと。

ただ、ここで予期せぬ問題が生まれます。そう、B社が出て行ったあと、新たに入居してくれる企業を探さなくてはなりませんよね。購入してすぐに、運よく入居してくれる企業が見つかり、特に苦労をしなかったTさんは、「次もすぐに見つかるだろう」と余裕の構えでした。しかし、仲介業者を通じて広く募集をかけているものの、現在に至るまで、次の入居候補は見つかっていないそう。B社からの明け渡しも間近に迫り、さすがのTさんも焦りを感じ始めているようです……。

アドバイス

Tさんのケースのように、事務所物件の場合は景気の変動などに影響されやすいこともあり、空室リスクに直面しやすい傾向にあります。住居物件に比べると、なかなか次の入居候補が見つからないというケースは往々にして見受けられるため、事前にそのリスクを理解したうえで購入を検討するほうがよいでしょう。

【ケース2】景気に左右されやすい店舗経営‥‥‥まさかの夜逃げも!?

不動産投資家のEさんは、2年ほど前から所有物件を個人経営の飲食店に貸しています。これまで飲食店のオーナーとは特にトラブルもありませんでしたが、最近、その飲食店について不穏なウワサを聞くようになりました。

そのウワサとは、店舗の経営状況が思わしくなく、これ以上続けていくのは厳しいのではないか……というもの。Eさんは直接、飲食店のオーナーのもとへ出向くことにしました。「確かに苦労はしていますけど大丈夫。心配しないでください」飲食店のオーナーからそう伝えられたEさんは、過去に賃料の滞納などがなかったこともあり、ひとまずそのオーナーの言葉を信じることにしました。

しかしその数日後、飲食店のオーナーは突然、夜逃げをしたのです。しばらく捜索していましたが、尻尾をつかめず、結局Eさんは泣き寝入りするハメに……。こうなると、次の入居候補を見つけるしかありません。

アドバイス

店舗・事務所物件の場合、明け渡しの際には入居しているテナント側に原状回復の責任があります。つまり、本来であれば飲食店側がその費用を負担する必要があったのです。しかしEさんのケースでは、飲食店は使っていたままの状態で出て行ってしまいました。

そのまま居抜き物件として再び入居候補を探すこともできますが、居抜き物件の場合、次の入居者の業種が限られてしまうこともあり、候補を見つけるのがますます難しくなってしまうのが現状です。そうなるとEさん自身が費用を負担してスケルトンの状態に戻さなくてはならず、余計な出費を免れません。

飲食店などの店舗として貸す場合、このように事業の失敗による不測の事態に遭遇する可能性もあるため、住宅に比較すると管理面でもリスクが高いといえるでしょう。

店舗・事務所物件は売却するにも一苦労?

ここまで2つのケースをご紹介しましたが、店舗・事務所物件は住宅に比べて、さまざまなリスクがあることがお分かりいただけたかと思います。実際、このような理由から、店舗・事務所物件を売却したいと考えた時も、それほど高い金額では取引されないケースも見受けられます。

物件の特殊性からこのようなリスクが目立つ一方で、冒頭でお伝えしたように利回りや賃料の水準が高いといったメリットももちろんありますので、店舗・事務所物件の購入を検討する際には、しっかりと見極めることをおすすめします。

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次回も、コンサルタントF山がちょっと難しい不動産用語を分かりやすく解説します。どうぞお楽しみに!



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