access_time2017年3月17日 更新

家賃保証の甘い誘惑に負けないで!サブリースに潜む罠とは?

家賃保証の甘い誘惑に負けないで!サブリースに潜む罠とは?

こんにちは、自称“不動産業界の申し子”、コンサルタントF山です。

不動産オーナーにとって嬉しい「家賃保証」を謳うサブリース。しかし、サブリースをめぐって、さまざまなトラブルが起きていることをご存じでしょうか?

一見メリットの多い制度のように思われますが、どんなところにトラブルが起きるリスクがあるのか気になりますよね。サブリースの導入をお考えの方は絶対に知っておきたい「サブリースに潜む罠」について、ズバッと解説していきます!

まずは「サブリース」の仕組みをおさらいしよう

一括借り上げ」や「家賃保証制度」とも呼ばれるサブリース。サブリース会社が借主(転貸人)となり、オーナーから賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に貸します。入居者がいなくても一定の家賃が保証されるので毎月、安定した賃料収入を得られる点が最大のメリットとされています。保証される賃料は、相場の80~90%ほどが一般的です。煩わしい入退去に関する手続きや家賃の集金業務などもサブリース会社が行ってくれます。

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本当に30年間も家賃保証をしてくれるの?

新聞や雑誌、電車の中吊りなどで「30年一括借り上げ」を堂々と謳った広告が掲載されているのを見かけたことはありませんか?それらを目にすると、満室経営とはほど遠い大家さんたちは心が揺らぐことでしょう。

実は、家賃保証の契約では数年ごとに賃料の見直しができるようになっています。今後、人口の減少によりアパート・マンションの空室が増加することは必至ですので、場合によっては家賃を値下げされることも考えられます。ですから、当初に提示されていた家賃を30年間そのままずっと保証してくれるわけではないのです。これがサブリースの根底にある問題です。

完成時の免責期間は、家賃を払わないって?

サブリースでよくあるトラブルのひとつに、「免責期間」に関することがあります。「最初の入居者が決まるまでは家賃収入が入らない」といった理由で、契約直後の一定期間は、リース会社から大家さんへの家賃の支払いがされないという規定を設けている場合も……。これを聞いて「確実に保証してくれるんじゃなかったの?」と思う方も多いはず。なんだか腑に落ちませんよね。

予想外の修繕費やリフォーム費用が請求されることも・・・

アパートやマンションの資産価値を保持するために、定期的なリフォームや大規模修繕は不可欠ですよね。多くの場合はオーナーがサブリース会社に依頼し、サブリース会社がリフォームや修繕の実施にあたって諸々の手配を代行する形となります。当然ながらサブリース会社は自社の利益を上乗せした金額を提示しますから、場合によってはかなりの金額を請求されることもあるようです。これも、よくあるトラブルのひとつです。

「家賃保証」の甘い誘惑につられてサブリースに興味を持つ方は多いかもしれませんが、当然デメリットもあります。サブリースを選択するのがよいのかどうか……。契約する前にそのリスクを十分に考えましょう。いざ契約するときは、契約書の内容をよく確認しておくことをおすすめします。

 

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