access_time2017年1月24日 更新

実はカンタン!?不動産の価値の計算方法を徹底解説

実はカンタン!?不動産の価値の計算方法を徹底解説

不動産を所有している方の中には、所有する不動産の価値がどのような方法で評価されるのかよくわからないという方もいるのではないでしょうか。法律や税制の問題が関わってきてややこしそうに感じるかもしれませんが、実は思いのほか簡単に不動産の評価額を調べることができるのです。

公的機関による土地の評価額とは?

不動産の評価には、土地の評価額が大きく関わってきます。そして土地には複数の評価基準があり、公的機関による評価に「公示地価」「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」などがあります。

「公示地価」は国土交通省が公表している価格で、1月1日を評価基準日とし、毎年3月中旬に公表されます。「基準地価」は都道府県が公表していて、評価基準日は7月1日、公表時期は毎年9月中旬になっています。「路線価」は国税庁が公表しており、評価基準日が1月1日で、公表時期は毎年7月初旬と定められています。「固定資産税評価額」は市町村が公表している価格であり、評価基準日を1月1日(3年ごとに評価見直し)とし、毎年4月初旬に公開されます。これらの情報を参考にすることで土地の評価額を知ることができます。

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建物の評価額も知ろう!

不動産の評価において土地と建物はそれぞれ別に評価されるため、建物は建物だけでその価格を導き出さなければいけません。建物の評価で重要になるのが「再調達価格」です。

再調達価格とは現時点で建物を新築した場合に必要になる費用のことで、1平方メートル当たりの建築費用に延べ床面積をかけて算出します。1平方メートル当たりの建築費用は、鉄筋コンクリートや木造といった建物の構造によって変わってきますので、注意が必要です。

そして建物の価格は、再調達価格×(残耐用年数÷耐用年数)という式で計算されます。こうして算出された建物価格と前述の土地価格を合わせた積算価格が、不動産の評価において1つの目安になるのです。

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時価の調査も重要!

公的機関以外の情報で参考になるのは「時価」です。時価とは実勢価格の略であり、不動産における時価は過去の不動産取引事例や似た条件の不動産取引事例を参考にして算出されます。あくまで相場であり、時価がそのまま実際の取引での価格になるわけではありませんが、参考情報が多ければ多いほど信頼性は高くなります。

不動産の時価は国土交通省が公開している土地総合情報システムで調べることができますが、これは不動産取引を行った当事者によるアンケート調査を集めてデータ化したものなので、やはり情報数が少ない場合は信頼性が低いと言えます。

また不動産売買の仲介業者による販売価格や査定価格などを調べ、時価を推測してもいいでしょう。複数の情報元から時価を調査して相場を割り出し、そこに土地評価額と建物評価額を上手く組み合わせることで、かなり精度の高い不動産評価額を知ることが可能になります。



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