access_time2016年12月20日 更新

固定資産税の計算方法を知る!住宅購入前の豆知識!

固定資産税の計算方法を知る!住宅購入前の豆知識!

住宅購入を検討していると固定資産税というワードをよく耳にすることでしょう。しかし、その実態を知っている人はあまり多くないのです。ここでは固定資産税について簡単に説明することで住宅購入についての不安を解消していきます。

そもそも固定資産税とは?

固定資産税とは土地や家などの固定資産に対して毎年1月1日に課せられる税金のことです。固定資産税の特徴は国民が自分たちで役所に届け出て税金を納めるのではなく、地方自治体が計算して納税通知書を送ってくる点にあります。そのため、固定資産税の計算を怠っていると思わぬ大きな金額を払うことになり、困ってしまう可能性があります。

固定資産税の計算で多くの人を悩ませている点が、課税対象になるものを正しく把握できていないことです。『固定資産税』というからには固定資産のみが対象なのだろうと予想し、土地や家屋、オフィスなどを含めた税金の計算まではほとんどの人が行えます。しかし、意外と知られていないのが、固定資産以外にも償却資産が課税対象となり、固定資産税に含めて通知されるという計算方法です。

つまり、会社で使っている器具や備品、機械なども考慮して固定資産税は計算しておく必要があります。ただし、固定資産税が発生するのはあくまでも本人が課税対象となる資産を所有している場合に限ります。たとえば、マンション、アパート、レンタルオフィスといった賃貸には固定資産税は発生しません。これらの場合は建物や土地の所有者に固定資産税の通知が送られることになります。

固定資産税を計算するには?

固定資産税は、固定資産税の評価額に標準税率の1.4パーセントをかけることで計算できます。固定資産税の評価額を決めるのは国土交通省です。土地の公的価格や家屋の価値に対し、およそ70パーセントの価格が定められています。これが評価額です。しかし、土地や家屋の時価は変動しやすいため、評価額も見直されて移り変わっていきます。約3年に一度、調査が行われて評価額は決められます。また、標準税率の1.4パーセントも固定ではなく、財政が厳しい自治体では数字を引き上げているケースもあります。

つまり、固定資産税とは年度ごとに増減する可能性があり、前年度と同じ金額が今年度も通知されるとは限らないのです。特に土地の評価は対外的な事象によっても変動します。もしも近隣で開発が進んで人口が膨れ上がったとしたら、家主は何もしていなくても土地の評価額が大幅に引き上がることもありえます。そんなときは、急に多額の固定資産税を通知されて驚かないよう、多めに見積もっておくことが肝心です。逆に、家屋は年月が経つほど価値が下がる傾向があるため、家屋の評価額は年々引き下げられ、はじき出される固定資産税も減っていく傾向にあります。固定資産税を計算するときには評価額と標準税率を事前に確認しておくようにしましょう。

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実際に計算してみよう!家屋編

では、実際に例を挙げて固定資産税の計算を行っていきたいと思います。

まずは家屋の固定資産税の計算です。家屋は新築の場合と中古購入の場合で固定資産税にも大きな差が生まれます。基本的に家屋は新築のほうが価値はあるとされているため、家屋の評価額を決める際にもまずは新築時の価値を調べ、そこから年月が経っているほど評価額を差し引かれていきます。また、家屋の面積も重要な評価額を決める要素です。以上のことを踏まえてまずは、一般的な家屋の固定資産税を計算していきます。家屋の評価額は市町村が管理している固定資産税台帳に記載されています。

仮に台帳にある課税標準評価額が1000万円だったとします。すると計算は1000万×0.014なので答えは14万、つまり14万円の固定資産税が通知されることになります。一方、新築の場合でも長期優良物件と評価された家屋は一定期間、課税が50パーセントに軽減されます。

優良物件の基準は、2016年3月までに建てられた3階建て以上の耐火構造準耐火構造の建物で、床面積が50平方メートル以上280平方メートル未満であることです。この場合、120平方メートルまでの部分は課税の軽減が適応されます。つまり、条件を満たしている家屋の評価額が1000万円なら1000万×0.014÷2、つまり7万円が固定資産税となります。

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実際に計算してみよう!土地編

土地の固定資産税を計算するとき、知っておきたいのは軽減措置があることです。土地には事業用、田畑用、宅地用などさまざまな運用方法があります。そして、宅地用として土地を運営している場合には軽減措置が適用されます。

たとえば、小規模住宅用地として土地が運営されていると固定資産税は6分の1になります。小規模住宅用地に適用されるのは宅地として使われているうち200平方メートルまでの部分のことです。

では、180平方メートルの宅地についての固定資産税を計算してみましょう。まずは土地の課税標準額を求めることからはじめます。ここでは前年度の評価額を100万円、本年度の評価額を900万円として計算します。すると式は100万+900万×6分の1×5パーセントなので、課税標準学は107万5000円となります。ここに標準税率の1.4パーセントをかけるので、固定資産税は1万5050円となります。

また、宅地が200平方メートルを超える場合は一般用住宅地となるため、軽減額は3分の1となります。仮に前年度の評価額を200万円、本年度の評価額を1200万円として計算します。200万+1200万×3分の1×5パーセントで220万円、1.4パーセントをかけて2万8000円が固定資産税となります。

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固定資産税の税額に疑問が生まれたら

固定資産税の計算方式自体は難しいものではないので自分で簡単に計算ができます。しかし、問題は評価額などの変動する金額のことでしょう。調べれば分かることとはいえ、慣れていない限りはたいへんな労力と神経を使う作業です。そして、調べ方を間違ったり、評価額が変わったことを知らなかったりすると大幅に計算を誤って途方も無い固定資産税が発生する可能性もあるのです。また、通知された固定資産税に疑問を抱くこともあるでしょう。身に覚えもないまま金額が増えていたり減っていたりしたら大きな不安を感じてしまうのではないでしょうか。

たとえば、家屋に関する課税でいうと中古物件の評価額です。年々評価額が下がっていく家屋の課税を正確に知ろうと思えば、一般人では毎年のように調べなおす手間が発生します。つまり、固定資産税についての疑問や悩みは一人で抱え込まずプロフェッショナルに相談することがおすすめなのです。不動産屋や税理士ならノウハウと知識を生かしてあなたの悩みに答えてくれます。どんな些細な疑問でも自分で事の大小を判断せず、プロのアドバイスを求めるほうが無難です。特に初めて家屋や土地を購入した人はプロの意見に耳を傾けることが大切です。

まとめ

固定資産税は変動が多く、厄介な税金です。所得税は自分の収入から計算できますし、住民税も月々の確認が容易です。しかし、年に一度の通知しか来ない固定資産税は予測が難しく、長年同じ土地に住んでいる人でも通知が来るまで忘れていることすらありえるのです。まして、土地や家屋の購入に慣れていない人であれば計算の難しさはなおさらです。

『計算を間違っても数万円くらいなら』と思う人もいるでしょうが、自分でも知らない要素で評価額が上がっていたとき、前年度の何倍もの額が通知される可能性もあるのが固定資産税です。安心して一年を過ごすためにもどんぶり勘定をせずにプロフェッショナルの力を借りて、固定資産税は前もって計算しておくことが肝心です。



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