収益の出ない区分マンションの売却方法とは

access_time2018年6月10日 更新

収益の出ない区分マンションを売却する方法とは

収益の出ない区分マンションを売却する方法とは

初めて不動産投資をする方は、あまり多額の資金をかけたくないという方も多いのではないでしょうか。例えば、何件か区分マンションを購入してみたけれど、思っていたよりも収益が出ない。しばらくこのままにしておくか、または思い切って売却を考えた方がいいのではないかと考えている方もいるでしょう。

しかし、売却するのであれば、できるだけ損はしたくない、または少しでも収益が出る方法があるのではないかと探っている方もいるのではないでしょうか。そのような区分マンションで不動産投資をしている方のために、収益の出るマンションの売却方法をご紹介します。

不動産投資で収益をあげるためには

不動産投資で収益をあげるためには、準備が必要です。とくに、サラリーマンをしながら不動産投資をしている方は、できるだけ手間のかからない方法を選ぶといいでしょう。現在、区分マンションを取得している方は、不動産会社から区分マンションを勧められた方から始めたという方が多いでしょう。

それでは、手間がかからない不動産投資とはどのような物件でしょうか。安い物件を購入しようとすると、だいたい古い物件になってしまいます。このような物件を購入すると何度もメンテナンスが必要になることがあります。できれば、築浅の物件を選んでいくといいでしょう。

このようなことから、不動産投資をするのであれば、区分マンションで複数購入するのではなく、RC造マンションの一棟物件がおすすめです。木造は、防音性に問題がありトラブルが多発しやすいです。また、木造は、古くなると一気に賃料が下がります。それはRC造に比べて劣化が早いからです。

またこのような安い物件を賃貸に出すと、入居する方の質も落ちトラブルが起きやすくなります。このようなことを考えて物件選びをしていくといいでしょう。

そもそも収益があがらない理由を考えてみる

いくつか不動産を所有していると、収益の高い物件、または低い物件などさまざまな場合があります。収益の低い物件は、年々入居者が入れ替わっているため、その都度家賃を下げたり、補修をしたりする必要があるでしょう。

しかし、このようなことを続けていると、ますます収益は下がるばかり。もともと、物件のある場所が駅から離れていたり、古い物件だったりすれば家賃を再び上げるということは難しいでしょう。また、家賃を下げたことで入居者が増えてきたという場合は、このまま続けるべきか迷うこともあるのではないでしょうか。

このような状況を長い目線で考えてみると収益は思ったよりも少ないことが考えられます。特にマンションの場合、管理費や修繕積立金などいろいろな費用を別に払う必要もあります。このような状況を考えると、早いうちに売却といった出口戦略を考え、新しい物件を購入した方が収益は増えます。ただし、売却すると一時的に毎月の収益が減ってしまいます。そのため、ある程度の貯金は必要です。

収益を上げるためには、あまり成果がみられないのであれば、現状に満足しないことが必要となってくるでしょう。

不動産売却には一般媒介か専任媒介どちらが向いている?

それでは、次に不動産売却をするには、どのような方法があるのか考えていきましょう。不動産の売却方法には、大きくわけて一般媒介と専任媒介の専属専任媒介の3種類があります。一般媒介は、複数の不動産会社に売却を依頼することができます。また、自分で買う人を探すこともできます。

一方、専任媒介契約は、一つの会社にしか売却を依頼することができません。この二つの方法を見比べると、一見一般媒介の方が早く売れるような気がする方も多いでしょう。実は、一般媒介の場合、多くの人に売却情報を見てもらうことができますが、不動産会社は専任媒介契約の客を優先するため、後回しにされることが多いのです。

専任媒介契約は、一つの会社で契約しているので、売却できれば報酬を得ることができます。しかし、一般媒介契約の場合は、購入する人を見つけようと努力しても他の不動産会社の客に購入されることがあるので、努力が無駄になることもあります。

専属専任媒介契約は、専任媒介契約では認められている、自分で購入者を見つけた場合は売却することができません。そのため、不動産会社を一社に決めている場合、その会社が購入者を見つけられないといつまでも売却できないという場合もあります。そのため、専任媒介契約よりさらに拘束力が強い契約となるので、あまりメリットを感じることがないでしょう。

専任媒介契約を結ぶとどのようなメリットがある?

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の三つの方法から考えると、不動産を売却するのであれば専任媒介契約がおすすめです。それでは、専属媒介契約にどのようなメリットがあるのか見ていきましょう。

先ほども紹介したように、専任媒介契約は、契約を結ぶとひとつの不動産会社からしか売却することはできません。しかし、この一社のみしか契約できないというところに大きなメリットが存在するのです。それは、専任媒介契約の場合、他の会社で売却をすることができないため、インターネットやチラシなど広告を出せば、必ず自社で売却することになります。

また、大手の不動産会社では、専任媒介契約を結べば独自のサービスを実施している場合があります。例えば、ホームクリーニングをしてくれたり、フローリングの修繕などをしてくれたりする会社もあります。また、内覧に来られたときのために部屋がきれいに見えるように、コーディネイトしてくれるサービスもあります。

そのため、専任媒介契約を結んでいる不動産会社は努力をすればするほど不動産会社の収益となります。そのため、不動産会社はできるだけ早く売却しようと努力するのです。よって、できるだけ早く、高い価格で売却したいという方は、専任媒介契約で売却する方法をおすすめします。

売却するタイミングがわからない場合はどうすればいい?

収益の出ない物件は売却した方がいいというのはわかったけれど、いつ売却をすればいいかわからないという方もいるでしょう。少なからず収益が出ている場合は、もう少し待った方がいいのではないだろうかと迷うこともあります。

それでは2018年現在、いつごろ売却すればいいのか考えていきましょう。2020年には東京オリンピックが決まっていることから、東京で家を購入したいという方がますます増えてくるでしょう。一般的には、東京オリンピックを考えると今が売り時です。また、一年の中で考えると、転勤や子供の入学などの前の、1月~3月ごろが一番売れる時期です。

また所得税に関しても考えることが必要です。所得税は、譲渡所得の金額に沿ってきまります。物件を購入してから居住用の場合5年以下で物件を売却してしまうと、所得税と住民税を合わせて30%もかかってしまいます。また、5年を超えると15%まで下がるので、今所有している物件が購入してからどれくらい経っているか、計算しておくことも必要となってくるでしょう。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

収益の出ない区分マンションは売却するのがおすすめ

赤字にはならないけれど、収益がなかなか出ないマンションを保有しているという方は意外に多いのかもしれません。しかし、いつまでも少ない収益が続くかわかりません。下手すれば、赤字になることも考えられるでしょう。

売却した金額を元手に別のマンションやアパートを購入する資金にあてることができます。次は収益が出ないということがないように、次の購入する不動産のために、よく調べてから出口戦略を検討してみてはいかがでしょうか。

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