access_time2016年11月14日 更新

知らないとヤバイ?共有名義の持分割合、適当に決めているアナタは要注意!

知らないとヤバイ?共有名義の持分割合、適当に決めているアナタは要注意!

こんにちは、自称“不動産業界の申し子”、コンサルタントF山です。

今や不動産業界にどっぷり浸かっている私ですが、この業界で働き始めたばかりの頃は難しい不動産用語に四苦八苦したものです……。一般の方なら、なおさらチンプンカンプンですよね?でも要点を理解しておかないと、よく知らなかったばかりに損をした!なんてことにもなりかねません。そうなる前に、一緒に不動産の知識を学んでいきましょう!

さて、記念すべき第1回は「共有名義持分割合」についてお伝えします。共有名義の意味はなんとなく分かっている方も多いかもしれませんが、実はこれ、かなりの厄介者なんです。

共有名義者との持分、適当に決めると痛い目を見るかも!?

結婚8年目、都市部にお住まいのAさんご夫妻の例をご紹介しましょう。お子さんの小学校進学を前に、現在お住まいの賃貸マンションでは手狭になってきたこともあり、少し郊外に持ち家を購入しようと決めました。

購入する物件の価格は諸経費を含めて4,000万円。購入資金はAさんと妻でそれぞれ負担することになりました。住宅ローンを借り入れ、それぞれの負担額はAさんが3,000万円、妻が1,000万円で話がまとまったそうです。

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こうして資金繰りの調整もつき、めでたく夢のマイホームを手に入れたAさんご夫妻。次は不動産の登記を行うことになりました。不動産の登記はその所有権などを主張するために必須の手続きです。Aさんの場合、夫婦で購入資金を負担しているため、不動産に関する権利はAさんと妻の共有名義で持つことになります。

登記の申請を進めるなかで、Aさんは所有持分割合を設定しなければいけないことを知りました。そこでAさんは「この家は夫婦2人のものだから」という理由で、妻と2分の1ずつ、持分を設定することにしたのです。

さて、果たしてAさんの判断は正しかったのでしょうか? その答えは×です。なぜなら、共有名義の不動産における持分割合は、共有者それぞれの負担資金の割合に比例するのが一般的だから。これは共有名義である場合に持分割合を考えるうえで、とても大事なポイントになります。

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再びAさんの例を見ていきましょう。Aさんは4,000万円の家を購入するにあたって、Aさんが3,000万円、妻が1,000万円を負担しました。つまり、共有名義者であるAさんと妻が負担した資金の割合は3:1。そうなると、持分割合もAさんと妻で3:1に設定されなければなりません。

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しかし、Aさんは1:1の割合で持分を設定しました。こうするには本来、Aさんと妻で2,000万円ずつ負担していなければなりませんが、実際の妻の負担額は1,000万円ですから、明らかに差額が生じていることになりますね。

実際には資金を出していない分まで所有しているAさんの妻は、夫であるAさんから贈与を受けたとみなされ、贈与税の課税対象となってしまいます。年間110万円の基礎控除を超えない範囲の差であれば、対象外ですが、それを超える場合、贈与税率は対象となる金額によって変動し、額が大きくなるほど税率は上がります。ですから、何の考えなしに持分を決めたばかりに、かなりの損をした……なんてことも起こりえるのです。

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ただし、年間110万円の基礎控除を超えない範囲の差であれば問題ありません。共有名義で不動産の権利を持つ場合は、それらを踏まえたうえで持分割合を設定するようにしましょう。



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