access_time2018年6月18日 更新

不動産投資家が融資を受けるために準備しておくべきこととは

不動産投資家が融資を受けるために準備しておくべきこととは

不動産投資をするためには金融機関からの融資が必要です。しかし、2007年に起きたサブプライムショックの後から、金融機関からの融資の引き締めが厳しくなっています。また、最近ニュースになっている「かぼちゃの馬車事件」も融資の引き締めがさらに厳しくなる原因のひとつとなるでしょう。これは株式会社スマートデイズが「かぼちゃの馬車」というシェアハウスの物件に対して、サブリース契約や金融機関の融資などが問題となった事件です。それでは、現在話題となっている「かぼちゃの馬車事件」とはどのような事件が起こったのか、また失敗しないための方法などを詳しく説明していきます。

ニュースになった「かぼちゃの馬車事件」とは

スマートデイズのシェアハウス「かぼちゃの馬車事件」についてご存知の方も多いのではないでしょうか。高収入のサラリーマンなどを対象とした不動産投資で、融資を受けやすいということから多くの方がシェアハウスを購入しました。しかし、現在問題となっているのは、不動産会社からの入金がストップしてしまったということです。もともと、このシェアハウスはサブリース契約なので、長期間賃貸料金の支払いが保証されています。この「かぼちゃの馬車」を購入した投資家のほとんどが、スルガ銀行から融資を受けていました。

しかし、2018年5月15日のニュースでは、スルガ銀行が融資を受けやすくするために不動産業者が審査書類を改ざんしたことを知りながら融資していたということがわかりました。金融庁では、融資を受けるための不正が組織的だった可能性が高いといわれ、行政処分を検討しているともいわれています。このシェアハウスは一棟一億円以上で販売されており、およそ700人の不動産投資家がいるともいわれています。またこの物件は、一般的なシェアハウスよりも高値で販売されており、その分自己資金がない不動産投資家も借りやすい状況を作り出していました。また、本来自己資金がない人は融資を受けることができないということが多いのですが、スルガ銀行の営業部門が審査部に圧力をかけたり、預金通帳を改ざんし、あたかも自己資金があると見せかけたりするなど、卑劣な手を使って多くの方が融資を受けることができたともいわれています。

また不動産投資家もサブリース契約を結んでいるため、安定した家賃収入を得られるといううたい文句で投資をはじめています。この「かぼちゃの馬車」という物件も、話によるとあまり評判は良くなく、部屋が狭い、みんなが集まる部屋がないなど、専門家が見るとあきらかに欠陥のある住宅だという人もいました。

なぜ「かぼちゃの馬車事件」ではだまされてしまったのか?

今回のかぼちゃの馬車事件では、一般企業に勤めるサラリーマンのほかにも、金融機関で働く人や弁護士などといった比較的高収入で金銭的に余裕のある人も含まれているといわれています。なぜこれらの人がだまされてしまったのかというと、サブリース契約と金融機関からの融資が問題だといわれています。国土交通省からもサブリース契約について平成30年3月に注意喚起がされました。

サブリース契約とは、不動産会社が一括で物件を借り上げ入居者が少なくなった場合でも安定した金額を支払うというものです。一見、大家にリスクが少ないと思う方も多いようですが、このサブリース契約にはいくつもの落とし穴が隠されているのです。サブリース契約は、一定の収入が見込めることや、部屋の管理の手間がかからないなどメリットが多いと考えられがちです。しかし、実際はサブリース契約期間中であっても、入居者が減ってしまったり、家賃相場が下がってしまったりした場合は収入が下がってしまうことがあります。また、サブリース契約は家賃が下がるだけでなく、解約されることもあります。もし、途中で契約が終わってしまうと多額の借金が残ります。現在、かぼちゃの馬車事件で被害にあった投資家も、多額の借金が残り途方に暮れている方がたくさんいるようです。

また、先ほども紹介したようにスルガ銀行による融資が問題視されています。自己資金がない人が融資を受けることができたり、不利な条件となっている審査資料を改ざんしたりなど、他の金融機関では融資を受けられなかったのに、スルガ銀行では簡単に審査が通ったという方もいるほどです。このように、これから不動産投資を始める方は、どれだけ金融機関で審査が通ったとしても、将来何があってもその金額を払っていけるかなど自分で判断することが最も大切なのです。

金融機関から融資を受けやすい人とは

それでは、これから不動産投資をする方が失敗しないために、金融機関から融資を受けやすい人を紹介します。今すぐ融資を受けやすい状況にするのは難しいですが、将来不動産投資を考えている人は、このような条件の人が有利だということを知っておきましょう。

 

①自己資金がある人。

サラリーマンの方であまり年収が高くない人でも、自己資金がある方は審査に通りやすいです。自己資金は購入する物件の1割以上あるといいといわれています。また、自己資金があるということは、計画的にお金を貯めることができるという点も有利になる条件のひとつです。

②大企業のサラリーマン

大企業のサラリーマンなど勤務先の経営が安定している会社に勤めていることも有利な条件になります。また、毎月定期的な収入が入ってくるというのも有利です。なぜかというと、このような人は返済が滞る可能性が低いからです。年収が高いというのも有利な条件となります。金融機関によっては、年収500万円以上など、具体的に金額を決めている場合もあります。

③物件の利回りの高さ

購入しようとしている物件がどれくらいの利回りが見込めるのかということも審査の基準になります。利回りには、表面利回り・実質利回りがありますが、実質利回りがどれくらいあるかという点を重視しています。

投資を受けるために有利な条件とは

このようなことから不動産投資家は融資を受けるために有利な条件を得ておくことが大切です。そこでどのような方が融資を受けやすいのか解説していきます。

 

①金融機関で取引実績を作る

金融機関と取引実績をつくりましょう。金融機関はまったく取引実績のない人への融資は慎重にならざるをえません。もちろん、さきほど紹介したように安定した収入、勤続年数が長い、借り入れの金額などももちろん融資を受けるためには必要です。そのほかにも金融機関の営業担当に自分のことを知ってもらうために、取引実績をつくるのです。

例えば、金融機関でよく行われているセミナーに参加するのもひとつの方法です。資産運用に興味がある方は、そのようなセミナーに参加してみてもいいでしょう。初心者向けもあるので、知識がないという方にもおすすめです。そこで、担当者の方にいろいろ相談してみたり、名刺交換したりしてみてもいいでしょう。特に大手銀行よりも地元の地方銀行や信用金庫がおすすめです。そのときに、将来不動産投資に興味があるということを話しておくのもいいでしょう。

 

②金融機関で相談する前に資料をつくっておく

金融機関で融資を受けるためには、多くの資料が必要です。初めて不動産投資を行う人は何を準備していいのかわからないという人もいるでしょう。そこで、あえて自分で調べた情報を頼りに資料を作っておくのです。もちろん、金融機関によっては必要な資料が異なる場合があります。また、できるだけ早く審査をしてもらうためにも、資料を作っておくのがおすすめです。このように、自分で調べて資料を作っておくと、金融機関の人も、不動産投資に対してとても積極的で計画的に物事を進めていると判断され好印象を持たれます。

 

③積極的に自分の置かれている情報を開示する

融資を受けるために、良い情報だけを公開したくなりますが、できるだけ正直に自分の置かれている情報を開示するようにしましょう。例えば、クレジットカードでどれくらい借りているか、支払いが遅れたことがないか、その他に借りているお金を借りていないかなどです。このような情報は調べればわかります。金融機関の担当者の信頼を得るために、できるだけ自分の情報は開示しましょう。

関連記事

あなたにオススメ

menu