access_time2018年6月14日 更新

不動産投資家が知っておきたい節税対策とは

不動産投資家が知っておきたい節税対策とは

老後や子供の将来を考え、給料以外の副収入を得るために不動産投資をするという人が増えています。土地や現金などの資産のある方は、そのままにしておくと税金が高くなることや、相続するときも節税できるなどいろいろなメリットがあります。しかし、どれくらいの方が不動産投資に成功しているのでしょうか?実は、不動産投資は、事前に準備しておくことが一番肝心なのです。とにかく不動産会社の営業に勧められるがまま始めてみたけれど、思ったよりもうまく行かないという方もたくさんいます。このようなことが起こらないために、不動産投資を始める前に知識を身に着けておくことが大切です。でも、何から勉強していいかわからないという方も多いのではないでしょうか。そこで、不動産投資で一番気になる節税に関して説明していきたいと思います。

不動産投資を始める前に知っておきたい税金

とりあえず不動産投資を始めてみたけれど、税金など難しい部分は税理士に相談すればいいだろう。このように考えている人は多いのではないでしょうか。実は税金に関しては、不動産投資を始める前に知っておかなければいけない知識がたくさんあります。例えば、個人名義・法人名義にするか、将来その物件は相続するのか、売却するのかなどです。これらを決めておくことで税金はかなり変わります。それでは具体的にどのような税金があるのか見ていきましょう。

不動産投資に必要な税金の種類

・所得税

所得税といえば、サラリーマンであれば会社が一括して源泉徴収をおこなうのでどのような仕組みなのかよくわからないという方もいるのではないでしょうか。所得税は、不動産投資など事業所得で得た収入から経費などを差し引いたものに対してかけられる税金です。不動産投資などで副収入を得た場合は、その収入が20万円以上あった場合、自分で確定申告をおこなわなければいけません。それほど家賃収入がなかったので、確定申告しなくてもわからないのでは?と思っている方は注意してください。20万円を超えると脱税になります。また、確定申告の種類は2種類あり、白色申告と青色申告に分かれます。

白色申告は事前に税務署に申請しなくても、確定申告ができます。また帳簿も簡単な記載で、青色申告に比べれば提出する書類も少なくてすみます。初めて確定申告をされる方の多くが白色申告を利用します。一方青色申告は、事前に税務署に青色申告承認申請書を提出しなければ確定申告できません。青色申告の提出期限はその年の3月15日が期限です。一度青色申告として提出し受理されば、翌年からは申請する必要はありません。

白色申告と青色申告の違いは、特別控除(最高65万円)です。この金額は収入に対し経費として計算することができます。これから不動産投資を始めるみなさんは、できるだけ早いうちから青色申告の申請を行っておきましょう。また、最初は自分で確定申告専用のソフトを使い具体的に何にお金を使っているか、どれくらい収入があるかなど把握しておくことも大切です。

また、個人ではなく法人で始める方もいるのではないでしょうか。それは個人よりも法人はメリットがあるという場合もあるからです。だからといって簡単に法人を選ぶのは危険です。個人か法人かを選ぶには、これからどれくらい物件を増やしていくのか、または現在の年収などによっても異なります。さらに、個人と法人では経費の考え方が大きく違います。個人の場合、経費にできるものが限られており、実際に発生したものしか経費にすることはできません。例えば、家賃代金・駐車場代金などの収入は所得となり経費として引くことができます。修繕費も経費にすることができます。このように、物件の価値を高くするために必要なものは経費として認められます。しかし自動車のガソリン代や購入代、電気代など経費にできない場合があります。一見どれも、不動産経営に必要な経費だと思われがちですが、自動車を普段の買い物に使っていたり、自宅を事務所にしていたりする場合、労働の事業をおこなうものとは認められないという考えがあります。どれが経費にできるかなどはとても難しいので、税理士に聞いておいた方がいいでしょう。

一方法人の場合は経費にできる幅が広くなります。例えば、会社で生命保険を掛けた場合は全額経費にすることができます。そのほかにも、出張した場合の移動代だけでなく日当も経費にできます。また社員が退職し退職金を出した場合、退職金も経費にできます。このように、基本的に法人の場合事業として支出したお金はすべて経費にすることができます。

法人は、「原則としてすべて収益を得るために必要なもの」という考えがあります。そのため、生命保険や日当などが経費として認められるのです。だからといって法人はメリットばかりではありません。法人にすれば、社会保険の加入義務など細かい手続きが伴います。他にも設立するために登録免許税や司法書士の報酬など別に費用がかかります。また、個人のように自由にお金を使うことができません。さらに、不動産経営が赤字になった場合でも小規模法人の場合7万円ほど払わなくてはいけません。このように、一見法人にした方が税金は抑えられるかのように見えますが、経営状態によっては支払いが多くなり、また事務手続きなど細かな手続きが必要となります。

 

・相続税

将来資産を子に相続しようと考えている場合、現金で相続するより不動産で相続するほうが税金を抑えることができます。土地はそもそも利用するためにあるものです。土地を所有しているだけで固定資産税がかかります。その土地に建物を建て賃貸経営をすると家賃収入を得ることができます。このように賃貸に出すだけで土地の相続税評価額は下がり、相続税または贈与税を抑えることが可能なのです。

また、家を建てるのではなく駐車場にしようと考えている方もいるのではないでしょうか。しかし駐車場にしてしまうと、建物に適用される「小規模宅地等の特例」には該当されないので税金が高くなります。

平成27年に相続税は増税されました。これまで相続税と無縁だった方も、課税対象となるなど多くの方に影響を与えました。平成27年までの基礎控除は、5,000万円+法廷相続人の数×1,000万円だったのですが、3,000万円+法定相続人の数×600万円に引き下げられたのです。

例えば、妻と子供二人が5,000万円相続したとします。これまでの基礎控除であれば、5,000万円+1,000×3=8,000万円まで全額非課税でした。ところが、平成27年度からは3,000万円+600×3=4,800万円が非課税となり、残りの1,200万円は課税対象になるのです。

相続税が増税された理由は、そもそも相続は「不労所得」という考えがあります。そのため、財産を持つ人と持たない人との格差をなくすことで課税し税金を増やす目的があると考えられています。相続税で注意しないといけないのは、相続税は一括払いしなくてはいけません。相続税が支払えない場合は、土地や建物を売却するということを考えなくてはいけません。その土地を所有している人が急に亡くなるということも考えられるので、事前にどれくらい相続税がかかるのか、また相続税を抑える方法を考えるなど事前に準部をしておきましょう。

(参照:国税庁

不動産投資を始める方は、事前に節税対策を

節税の基本となるものは、個人・法人どちらにするか、経費は何が当てはまるかなどの知識が必要です。確定申告で税金を抑えるために、あれもこれも経費にしてしまう方がいます。しかし、間違った方法で確定申告をするとせっかく書類を作っても、また修正申告しなければいけません。そのようなことが起こらないためにも事前に節税対策について準備しておき、不安なことは専門家に相談しておきましょう。

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