利回りを判断基準にして不動産投資をしよう

access_time2017年11月17日 更新

不動産投資を成功させるには、物件選びだけでなく利回りも判断基準に

不動産投資を成功させるには、物件選びだけでなく利回りも判断基準に

不動産投資は、入居者が集まり安定した収入を得ることで始めて利益を得ることができます。空室を減らすためには、入居者が借りたくなるような物件を選ぶことが必要となってくるでしょう。

ただし、不動産会社にすすめられた物件がよさそうだからという理由だけで購入するのはとても危険です。今回は、物件の選び方や利回りについてどのような基準で選べばいいのか考えていきましょう。

物件はどのように選ぶ?

不動産投資に向いている物件は、資料やデータだけで選ぶのはとても危険です。まずは、現地まで行って自分の目で確認することも大切です。また、そのマンションに自分が住みたいかということも判断基準にするといいでしょう。

・電車やバスなど交通の利便性がよい場所

多くの方が、駅に近い利便性のよいマンションを選びます。特に、30代や40代の働き盛りのサラリーマン世帯では、一番重要視される部分でしょう。そのマンションから都心までどれくらい時間がかかるのか、また特急や急行が止まるのかなども確認しておきましょう。

・建物も見た目や周りの環境

中古マンションでもそれほど古くなければ、入居者が決まりやすくなります。建物の外見だけでなく、部屋の中からの景色、また周りの環境についてもじっくりと調べておきましょう。ファミリー層の場合、近くに緑の多い公園があり、歩いていける場所に商業施設があればさらに入居者が決まりやすくなるでしょう。

・間取りの選び方

間取りの選び方は、その物件がファミリー層向けなのか、単身層向けなのかによって大きく違います。ファミリー層なら2LDKから3LDK、単身層ならワンルームから1DKなど、ターゲットをしぼって購入物件を選びましょう。

・不動産会社を利用する

なかなか個人ではわからない情報は不動産会社を頼りましょう。例えば、近くにある物件の入居率などは調べることができません。また、非公開の情報を仕入れることもできるかもしれません。不動産会社の情報だけを鵜呑みにするのは危険ですが、ひとつの情報として相談してみるのもいいでしょう。

表面利回りと実質利回りの違いとは

物件選びを選ぶときに、重要な目安のひとつとなるのが利回りです。利回りとは、投資した物件に対してどれくらい利益があるのかを示したものです。利回りを見ることで投資に向いている物件なのかどうかを見極めることができます。

まずは購入しようとしている物件の利回りがどの程度あるのかチェックします。

例えば、購入したマンションが2000万円で毎月の賃貸収入が10万円だとします。

一年間で考えると10万円×12ヶ月で120万。

年単位で利回りを考えると、120万円÷2000万円=0.06

これは表面利回りといい6%になります。

「表面利回り」とは文字の通り、表面的な利回りであり実際の利回りはだいたいここから数%差額が生じます。

例えば、管理費や修繕積立金などの諸経費が年20万円かかるとします。

さきほどの賃貸収入120万から20万円差し引かれた金額でもう一度利回りについて計算すると

100万円÷2000万円=0.05となり、今回の場合は-1%減となります。

この5%という利回りが実質利回りとなり、マンション経営を決めるひとつの決め手となります。

不動産会社の情報で表示されているのは、表面利回りがほとんどです。表面利回りでなく、実質利回りが5%以上という数字を目安に考えていきます。表面利回りと実質利回りがどのように違うのかまずは知っておきましょう。

物件だけでなく利回りも物件選びの目安に

購入物件を選びには、現地に行って周りの環境や間取り・内装など細かく確認しておくことも大切です。さらに収益をあげるためには、利回りの高い物件を探すことも大切でしょう。しかし、実際不動産広告にある利回りは表面利回りが多く実質利回りと数パーセント違うこともあります。今回の実質利回りの計算方法を確認して自分でも計算しておけるようにしておきましょう。

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