不動産収入がある人にも税務調査が来るのか

access_time2018年7月11日 更新

不動産収入のある人は税務調査が来る可能性もある!?

不動産収入のある人は税務調査が来る可能性もある!?

毎年きちんと申告をしている人でも、いつかは自分にも税務調査が来るのでは不安に感じている人もいるのではないでしょうか。税務調査が入る人は、何棟も物件を持っていたり、大きな金額を動かしていたりする人だけではありません。誰にでも公平に税務調査は来るのです。

税務調査は基本的に事前通知がありますが、突然来ることもあります。急に税務調査の通知が来てもいいように準備しておきましょう。それでは、不動産投資をしている人がどのような税務調査があったのか、またどんなことをするのか、注意したい人など詳しく紹介していきます。

税務調査はどれくらいの割合で入る可能性がある?

国税庁では、税務調査が入る確率について発表しています。

実調率の推移によると、平成27年度の法人実調率は3.1%、個人実調率は1.1%と発表されています。

この実調率を見るとかなり低い確率なので、自分には関係ないと思う方もいるでしょう。しかし、正確な申告を怠っていた場合、税務調査が入る可能性は高くなります。あとで詳しく紹介しますが、例えば、経費をつけすぎていたり、前年と比べて大きく収益が増えていたりした場合は、目を付けられる可能性があります。それでは、税務調査はどのように行われるのか順番にみていきましょう。

税務調査は突然やってくることがある?

通常の税務調査は、事前に日程や場所などの連絡があります。これを任意調査といいます。しかし、不正の疑いがある場合や現金商売の場合は抜き打ち調査も認められています。不動産投資の場合は、抜き打ち調査は少ないといわれています。一方抜き打ち調査で多いのは現金を取り扱う飲食店などです。

不動産投資の場合、入居者に家賃を銀行に振り込んでもらうことが多いので、抜き打ち調査が少ないのです。しかし、平成23年度税制改正から、国税庁のホームページではこのように記載されています。

「課税の公平確保の観点から、一定の場合には事前通知を行わないこととされました。」

では、どのような流れで税務調査が行われるのでしょうか。

税務調査はどんなことをする?

①通知が来る

先ほど紹介したように事前通知では、調査をする日時・場所・目的・対象となる税目・期間・帳簿書類等を通知します。また、事前に連絡した日の都合が悪い場合は、日程を変更することも可能ですが、税務調査を断ることはできません。納税者は税金に対する質問を受けなければいけない義務があります。

②次に国税局・税務署の職員から所得税・法人税などに関する質問がおこなわれます。税務調査は、帳簿書類などを確認したり、当事者に直接話を聞いたりします。しかし、それでも納得できない場合は、直接調査を行うこともあります。これを反面調査といいます。反面調査で不正が発覚した場合、取引先に迷惑がかかることもあります。

こんな人は税務調査を受けやすい

税務調査の頻度は多くても3年から5年といわれています。しかし、まったく税務調査が入らない会社もあります。また、税務調査を受けやすい会社というのも実際にあります。以下にあるのは一例ですが、このような会社や個人は要注意です。

・売上が増えているのにあまり利益が出ていない

・売上が急激に増えた

・人件費の変動が大きい

・従業員を家族としているのに、他で働いた形跡がある

・他の会社に比べて利益率に差がある

・前回の税務調査で不正が発見された

など

また、過去の税務調査で適正な申告と納税がされた会社は税務調査が少ないという例もあります。

税務調査の準備

税務調査の事前通知が来たらすぐに準備しなくてはいけません。最初の連絡でどのような帳簿書類が必要なのか詳しく電話で聞きます。基本的に、直近3年から5年分の書類を準備します。パソコンでデータ管理をしている場合もありますが、基本的に紙に出力して保存することが決まりとなっています。しかし、膨大な資料がある場合は電子履歴で確認する場合もあります。パソコンの画面でデータを確認しますが、量が多い場合はデータを保存することもあります。

また、帳簿処理以外にも提出を求められることがあります。例えば、会社のパンフレットや組織図です。取引先との契約書や取引先名簿の提示を求められることもあります。また、従業員がいる場合は、タイムカードや机なども確認されることがあります。

実際に不動産投資を行っている人が税務調査を受けた場合

不動産投資をおこなっているAさんに、税務署から事前通知が届きました。これまで電話で話をしたり、書類を提出したりすることで終わっていたのですが、今回はこれまでにない正式な税務調査を依頼されました。

最初はサラリーマンをしながら不動産投資をしていたのですが、売り上げが軌道にのってきたところで会社を退職し、法人を設立しました。税務署から連絡があったのは、会社を立ち上げてから3年ほどたったときです。

税務調査では、賃貸借契約書や不動産の売買契約書などの書類を確認しました。その時点では特に大きな問題はなかったのですが、一番大きな問題となってしまったのが経費でした。法人として立ち上げていたので、家族を従業員として給与を支払いました。法人の場合、家族に給与を支払うとその分経費にできるからです。しかし、実際には、家族を従業員としていたものの、実際にはその業務についていなかったのがばれてしまいました。

また、その他の経費についても詳しく確認されました。一般的に経費にできるものは、その業務に関わる上で必要なものが認められています。例えば、事務所があれば事務所の電気代・ガス代・水道代のほかに、仕事で使っている携帯電話代・仕事上の打ち合わせで使った飲食代も経費にあてはめることができます。

しかし、飲食代や旅費が思ったよりも高い点について指摘をうけました。例えば、頻繁にレストランで食事をしていた、不動産投資と関係ない物件までの旅費を何度か請求していたなどです。詳しく調べれば、不動産投資と関係がないと思える経費が出てきたからです。

この結果、税務署より修正申告をおこなうように指示を受けました。

修正申告はどのようなことをする?

税務調査の結果、修正事項があった場合、修正申告書を提出します。修正申告書は自主的におこなうものなので、あとになって納得できないからもう一度修正するということはできません。修正申告書に対して、取り消しや変更は認められていないので、その点を理解した点で修正申告書を提出するということを知っておきましょう。

修正申告書は、税務署の調査官から勧められます。基本的に自主的に修正申告書を作成し申告します。その後、追徴税が発生すれば納税します。その後、その税金に対して付帯税が発生する場合があります。付帯税には、延滞税・加算税などがあります。

不動産投資家は税務調査が入る可能性はある

税務調査は一般的に現金を取り扱う商売に入る可能性が高いといわれています。不動産投資は、一般的に家賃の振り込みなど銀行を通した現金のやり取りが多いため、可能性としては低いといわれています。しかし、急に売り上げが増えたり、経費が多くなったりするなどなんらかの理由がある場合は税務調査に入られる可能性があります。いつ、税務調査に入られてもいいように普段から、帳簿書類などを確認しておきましょう。また、経費のつけ方についても、もう一度見直してみてはいかがでしょうか。

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