売却時譲渡益で発生する税金とは

access_time2017年1月26日 更新

不動産、売って満足にご注意!売却時譲渡益にかかる税金まで考えておこう

不動産、売って満足にご注意!売却時譲渡益にかかる税金まで考えておこう

こんにちは、自称“不動産業界の申し子”、コンサルタントF山です。

不動産の売却は一大イベントです。手間がかかる分、売却できた時の達成感は大きいもの。しかも予想以上の利益が得られたとしたら、なおさら嬉しいですよね。でも、売却した後のことをすっかり忘れていませんか?

不動産の売却によって得た所得のことを売却時譲渡益と呼びますが、これには譲渡所得税と住民税が課税されます。「えっそんなの聞いてないよ!」と後悔する前に、課税の仕組みや税率について知っておきましょう。

不動産売却時にはどんな税金がかかるの?ちょっと不安‥‥‥。

不動産投資用のマンションを売ることにしたT塚さん。思っていたより苦戦したものの、ようやく売り主が見つかり、無事に契約手続きまで済ませることができました。ところがT塚さんには次なる心配事が……。それは不動産の売却で得た利益(売却時譲渡益)に対して支払うべき経費や税金のことです。そこで税理士の先生に相談することにしました。

不動産購入時には様々な経費がかかるように、売却時にもやはり経費がかかります。その代表的な例が媒介手数料と各種税金です。媒介手数料は、税金は不動産の種類や面積などの諸条件によって税額が変わります。ですから、売却を検討する時点で大まかな目安を知っておく必要があります。

知らないとマズイ!不動産売却で得た利益は課税対象になる

不動産を譲渡して利益が出たら、その利益は譲渡所得とみなされて所得税(国税)・住民税(地方税)が課せられます。土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区分して計算します。ただし、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うことになるのでお間違えなく。

そもそも譲渡所得とは、売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いた額のことです。取得費には所有期間中の減価償却がされている必要があります。また、譲渡する不動産が居住用、マイホームの場合は、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けられます。譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が課税対象になるのです。

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土地・建物は所有期間5年を境に税率が変わる!?

ここでT塚さんは住民税と所得税、それぞれの税率が気になりました。ここがややこしいポイントでもあるのですが、住民税と所得税の税率は売却時の土地・建物の所有期間が5年を超えているかどうかによって異なります。所有期間が5年以上なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」と区別されます。

ここでT塚さんの例で考えてみましょう。T塚さんは不動産を2011年8月に購入し、2016年11月に売却・譲渡しました。つまり、5年3ヶ月の間、その不動産を所有していたことになります。それなら5年以上に該当するから「長期譲渡所得」になると思いますよね?

ところがどっこい、実はT塚さんのケースでは「短期譲渡所得」とみなされるんです!よく勘違いされる方がいますが、譲渡所得を計算する上での所有期間とは、不動産の購入日から譲渡した日までではありません。譲渡した年の1月1日現在で何年が経過しているかで求めます。

要するにT塚さんの場合、2016年1月1日の時点で何年が経過しているかという計算方法になりますから、購入した2011年8月から計算すると所有期間は4年とみなされるんですね。

長期譲渡所得と短期譲渡所得における所得・住民税の割合は?

さて、所有期間による区分を理解した上で、具体的な税率を見てみましょう(下図)。課税譲渡所得金額に税率をかけて金額を計算します。

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長期譲渡所得のほうが税率は下がるため、T塚さんのようなケースでは結果的に損をしたように感じられるかもしれません。「税金のことまで考えて売る時期を考えておくべきだった……」と、T塚さんも少しガッカリされているご様子。不動産を売却する時は、適切な時期を見極めたいですね。

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次回も、コンサルタントF山がちょっと難しい不動産用語を分かりやすく解説します。どうぞお楽しみに!



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