売却に良いタイミングはいつなの?

access_time2017年8月10日 更新

マンション売却に適したタイミングを考えてみよう

マンション売却に適したタイミングを考えてみよう

せっかく気に入って購入したマンションも、色々な事情で手放さなければならないこともあるでしょう。その事情は人によって異なるでしょうが、離婚するので他所に住居を構えるから、長期の転勤が決まってしまったから、相続で承継したけれど使い道がないからなど様々です。

多くの場合、こうした事情の元では「いつまでに売却を終わらせなければならない」という期限が決まっているので、高く売りたいのはやまやまでもなかなか売るタイミングをコントロールするのは難しいかもしれません。

しかしそのような事情が無く期間的に余裕があるのであれば、諸事情を考えてベストなタイミングで売ることができれば嬉しいですね。

そこで今回は、色々な方向からマンションの売却に適したタイミングについて考えてみたいと思います。

新築マンションは5年間は売らない方が良い

新築のマンションは誰にも汚されていない自分だけの空間ですから一戸建ての購入と同じくらい思い入れもあることでしょう。できれば長く住み続けたいところですが売却のタイミング的にも早期の売却はお勧めできません。

次の理由から5年間は売らずに所有している方が良いと思います。

①不動産譲渡所得税で有利になる

マンション等不動産を売却すると、その譲渡益には不動産譲渡所得税という税金がかけられます。不動産譲渡所得税の特徴はその不動産の所有期間によって適用される税率が異なるところです。

この2つの税率には2倍近い開きがあるのでどちらが適用になるかは大きな問題となります。

購入してから5年以内に売却してしまうと「短期譲渡所得」とみなされて39%の高税率がかかってしまいますが、5年超の保有期間がある場合は「長期譲渡所得」となり20%の税率で済みます。

正確にはその不動産を売却した年の1月1日時点の所有期間がみられますが、これほどまでに税率に大きな開きを設けているのは短期間で売却を繰り返すと投機的とみなされ、高額の税額を求められるからです。

純粋に長く住むマイホームを事情があって売らなければならないという人には税負担を下げてあげようというのが趣旨になります。

②固定資産税が安い

もう1つは維持費となる固定資産税が安いということです。

新築のマンションなど中高層耐火建築物は課税年から5年間は固定資産税が半額で抑えられています。具体的には、地元の自治体が算定した固定資産税評価額に一定の税率(標準税率は1.4%)をかけて算出される固定資産税が半額で済んでいます。居住部分の120㎡までが適用対象であるなど一定の適用要件はありますが、維持管理に関して固定費となる固定資産税が半額で抑えられているのは大きなメリットを享受していることになります。

ということで、1つの目安として、新築のマンションは5年間は保有しておくのが理想です。

市場の動きからタイミングを見る

新築マンションを所有して5年超経ったら市場の動きを見ると有利な売却ができるかもしれません。マンションも含めて不動産の市場の動きは自分では管理できないので、あくまでもその動きにうまく乗れるかがカギとなります。

現状では2020年の東京オリンピックにむけてマンションの市場は好況気味とされていますが、オリンピック効果が及ぶのは首都圏などに限定されるほか、市場の動きは色々な要因に左右されて乱高下します。そのため個別のケースで有利か不利かは一概に言えませんが、オリンピック効果の及んでいるエリアでは2020年前までは売り時と考えても良いかもしれません。

ただしオリンピックが終わるとその効果がなくなり、まるでバブルがはじけるように混乱が起きるかもしれないことが指摘されているので、2020年直前ではすでに市場が反応して下落していることも予想されます。

築年数からみるタイミング

市場の動きをみて最高潮に達した時に売ろうとしても、肝心のマンションの価値が下がっていては高く売ることは難しいでしょう。戸建ても同様ですが、マンションなどの家屋は土地と違って劣化するものなので、時が経つほどに価値を下げてしまいます。特に日本では新築信仰が強く新築直後から不自然なほど急激に価値を下げてしまうので、悠長に待っているとどんどん価値が下がっていってしまいます。

中古不動産では築年数が重要視されていて、例え適切に管理されていて生活による傷みが少ない物件であっても単純に築年数の数字で判断されてしまうのが辛いところです。マンションの場合、好まれるのは築後10年以内の物件で、これをこえると途端に人気が落ちてしまうというのが日本のマンション売買の特徴です。人気のある物件は買い手候補も多く手を挙げてくれるので、売り手側としては強気に出られるというメリットがあります。

売りに出すならば10年が経過する少し前に着手し、売却を成功させるというのが1つのタイミングとなるでしょう。

老築度合いからみたタイミング

築年数とも関係しますが、物件の経年劣化の進行度合いや生活痕による傷みの度合いなどは個々の物件で異なります。そのため単純な築年数の数字では比較できない部分も出てきます。ですがやはり新築から10年~15年ほど経つ頃にはいたるところに傷みが発生してくるのが普通です。築年数からみるタイミングともリンクしますが、マンションの大規模な修繕が必要になる前に売ってしまうのも1つのタイミングと言えます。

この場合修繕積立金は基本的に返ってきませんが、積立金の未払いが無いことを買い手にしっかり伝えるようにしましょう。今後修繕が必要になるとしても、これまでの積立金は滞りなく納められていることを証明することで、売り値の値下げ要求に対する牽制になります。もし売却の前に修繕が必要になり実行された場合はその修繕の履歴を確認できるように証拠書類を残しておくようにしましょう。修繕の履歴を証明できれば、しっかりと管理保全されている物件であることを示せるので値崩れを起こさずに済みます。

売却益に対するマイホーム特例の適用期限から見るタイミング

自分で使用しないマンションがある方の場合は放置していると有利な税制が使えなくなるので留意しましょう。

一定の住居用不動産は自分が住まなくなってからでも所定の期間内に売れば、課税対象となる譲渡所得から3,000万円を控除して計算することができる特例があります。具体的には住まなくなってから3年が経過する日の属する年の12月31日までに売ることが必要です。

適用には細かい要件もあり、また基本的には家屋は使用しないならばできるだけ早く売るのが原則ですので3年も待つ必要はないのですが、もしそのような物件があるのであればマイホーム特例が使える3年以内に売ることが勧められます。

まとめ

今回は色々な方向からマンション売却のタイミングについて見てきましたが、不動産譲渡所得税の税率と固定資産税の優遇から新築マンションは5年間は売らない方が良いというのが1つあります。

次に築年数や老築度合いから見て新築から10年以内に売ることができれば有利な状況で売却を進めることができることも分かりました。

市場の動きから売却時期を計ることも不可能ではありませんが、不確定要素が強いことと、市況は個人では管理しきれないことから他の要素に比べればあまり固執する必要はないでしょう。

オリンピック特需の効果が特に強い限定されたエリア以外では、市況判断よりもまず税金面と築年数から売却のタイミングを計るのが確実な方法と言えます。



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