マンションを保有している時の都市計画税について

access_time2017年7月3日 更新

マンション保有にかかる都市計画税とは?計算してみよう

マンション保有にかかる都市計画税とは?計算してみよう

マンションなどの不動産は購入の際に物件の対価として高額な支払いが必要になる他、印紙代、登録免許税などの税金や不動産業者への手数料など実に色々な名目で出費がかさみます。これに加えて不動産というのは保有しているだけでも色々な経費がかかってきます。管理費などの実費だけでなく、税金の面でも保有しているだけでかかってくる税金もあるのです。

不動産保有にかかる税金と言えば固定資産税が有名ですが、もう一つ「都市計画税」というものがあります。普段はあまり意識することのない税目だと思いますが、一定の不動産の所有者にはしっかりと課税されているものです。

今回はこの都市計画税について解説していきます。

都市計画税って一体何なの?

聞きなれない名前の都市計画税ですが、固定資産税と違って全ての不動産に対してかけられるものではありません。

基本的には「都市計画区域」という区域内のさらに「市街化区域」内にある土地や建物などの不動産について課税されるものです。都市計画区域というのは、都市計画法によって規制される区域で、計画的な都市開発を行うために設けるものです。人や物の動き、あるいは地形なども考慮して、一体の都市として計画的に都市化を進める地域とされています。

さらに「市街化区域」とはより綿密な市街化計画を推進するエリアとして、すでに市街地として形成している区域や、概ね10年以内に計画的、優先的に市街化を図るべき区域としています。概念は少し難しいですが、都市計画区域の市街化区域とは一般的には人が多く住む地域があたると考えて良いでしょう。

この区域に土地や家屋などの不動産を所有している場合、都市計画事業や土地区画整理事業といった国土の有効利用のための事業に充てるための税金として都市計画税が徴税されます。税金の性格としては上記のような使用用途が限られるため「目的税」の性格を持ちます。また徴税主体は地元の市町村で市町村税の一種となります。

課税対象者は上記不動産の毎年1月1日時点での不動産の所有者です。

都市計画税の計算方法は?

都市計画税の基本の計算式は次のようになります。

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まず「税率」についてですが、法律上都市計画税の税率は固定ではなく、自治体の裁量である程度自由に決めることができるようになっています。自治体の財源や収入状況、その他の事情を考慮して適切な税率を設定できるようにするためです。

ただし、それで不当に高額な税率とされてしまうと国民が不利益を受けるので、最大の上限値だけは決められています。最高税率は0.3%とされ、これ以内であれば自治体は自由裁量で好きな数値を設定できます。上限値だけが制限されるこのような税率を「制限税率」といい、都市計画税以外の一部でも採用されています。

次に「課税標準」ですが、これは先ほどの税率をかける元となる数字のことです。税率をかける「的」とでも言いましょうか。イメージとして例えば消費税を例にとると、現在税率は8%ですので100円の物を買って8円の税金がつきます。

この場合、

課税標準=100円

税率=8%

ということになります。

不動産の場合この課税標準にどんな数字が入るのかというと、その不動産を購入した時の時価ではなく、自治体がすでに計算している「固定資産税評価額」の数字が入ることになります。

次の項でこの固定資産税評価額について詳しく見てみましょう。

固定資産税評価額とは

元々この評価額は全ての不動産にかけられる固定資産税の算出の為に用いられる課税標準です。

名前からそのことが伺えますが、都市計画税も不動産を課税対象にするものですので流用しているわけです。簡単に確認する方法は地元の役所に行って「固定資産評価額証明書」の交付申請をすればOKです。不動産の所有者本人であれば運転免許証などの身分証があれば交付を受けられます。代理申請も可能ですが、委任状や受任者の身分証明書が必要です。相続事案で相続人が申請する場合は、戸籍謄本などが必要になります。

この証明書で確認できる固定資産税評価額は常に一定ではなく、3年ごとに評価替えが行われることになっているのでその都度変動があります。目安としては民間取引での実勢価格のおよそ7割ほどになります。この評価額は税金の計算の指標ですから数値としては小さいほどに税金が安くなるので有利になります。

実際の固定資産税評価額の計算は多くの要素を加味しながら地元の自治体が決定しています。

例えば土地であれば面積だけでなく地目、路線価、接道状況、奥行き、間口の狭さ、不整形加減などの要素を加味して補正が加えられます。建物については基礎や外壁、屋根、内壁、設備、建築具材などをそれぞれ細かく評価して加点や補正が加えられます。

こうして算出された「固定資産税評価額」が都市計画税の課税標準として用いられますが、実際の計算では特例措置が使えることがあります。住宅用地(専用住宅用地、または併用住宅の場合は4分の1以上が住居用地に使われている土地)であればその評価額を減額することができます。

住宅用地であれば固定資産税評価額の3分の2換算、さらに面積が200㎡以内の小規模住宅用地については三分の一換算で計算することができます。

都市計画税を計算してみよう

ここで都市計画税を計算してみます。

イメージしやすいようにできるだけ簡略化しますが、実際には自治体ごとに条例などで補正や調整が入るので、正確な数字は役所でシミュレーションしてください。

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ここに、各自治体の条例などでさらに減額措置が働いたり調整が入ることがあります。内容は自治体ごとに異なるので、詳しくは物件を管轄する役所に問い合わせてみてください。

都市計画税の納税方法は?

都市計画税の徴税者は固定資産税と同じ市区町村ですので、固定資産税と一緒に納めることになります。自治体によって用いることができる支払い方法や支払い回数が異なります。

支払い回数については多くの自治体で1回払いと4回程度の分割払いが可能です。

支払い方法としては自治体の担当部局や金融機関、コンビニなどの窓口で支払う方法と、口座振替を使った自動支払いなどが多くの自治体で用いられています。この他にATMやネットバンクによる振り込み、最近ではクレジットカードや電子マネーによる納付が可能になっている自治体もあります。

上述しましたように都市計画税は毎年1月1日時点の所有者に課税されますので、年の途中に不動産を売却した場合には売却後の分も旧所有者が納税負担を負いますが、この点は売買取引の当時者が契約上で相応の負担を負うように調整されます。

すなわち、日割り計算をすることによって譲渡後の税金分の額については買い手から売り手に納税負担分の金員を交付して清算することになります。



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