マンション購入時に確認したい修繕計画とは

access_time2018年1月29日 更新

マンションを購入する際にチェックしておきたい修繕計画とは

マンションを購入する際にチェックしておきたい修繕計画とは

マンションを購入したいという方は、どのように点に注意して探しているでしょうか?例えば、駅から近くて便利、間取りが広くて使いやすい、近くに公園があるので子供が遊べるなどさまざまな理由があるでしょう。また、購入価格についても一番気になるところではないでしょうか。できれば、管理費や修繕積立金の安いマンションを探している人もいるかもしれません。しかし、金額が安いということは何を意味しているかご存知でしょうか?そこで、今回は、マンションが将来どのような修繕計画を立てているか、またその修繕計画によっては、入居者にどれくらい負担が必要になってくるかなど問題点について説明していきます。

修繕計画の確認はなぜ必要?

マンションを検討する際、修繕計画についてどれほど確認しているでしょうか。国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインによると、具体的な計画期間は新築の場合30年以上、中古の場合25年以上とされており、長期修繕計画および修繕積立金の額は、5年ごとに見直しが定められることが望ましいとされています。なぜ5年ごとに修繕計画の見直しが必要なのでしょうか。マンションなどの建物は、年数が経てば徐々に劣化していきます。事前に修繕計画を作っていたとしても、短い期間で修繕計画を見直していかなければ、その都度適切に対処することが難しくなります。また、マンションの修繕費用は多額の費用がかかります。具体的に修繕計画を立て、修繕積立金を貯めておかないと、費用が足りなくなり適切な工事がおこなえず劣化が進んでいくことも考えられます。そのためにも、5年ごとに修繕計画の見直しが必要とされているのです。

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修繕積立金の積み立て方法とは

修繕積立金の積み立て方法には、「均等積み立て方式」と「段階増額積立方式」の2種類があります。「均等積み立て方式」は、長期修繕計画を作る場合、その期間中に積立金の額が均等になるように設定される方法です。一方「段階増額積立方式」は最初に積立額を決め、5年ごとに積立額を段階的に増やす方法です。建物が新しいうちは「均等積み立て方式」を使っていたとしても、修繕計画の見直しにより「段階増額積立方式」に変わるということあります。よって、当初は修繕積立金が低い場合でも、将来増額することは十分に考えられるのでその点についても頭に入れておきましょう。

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修繕積立金が低いマンションは注意

修繕積立金は、建物の共用部分の修繕や検査をするための費用です。では、この修繕積立金が低い場合どのような問題が起こるのでしょうか。新築の間は修繕も少なく修繕積立金が少なくても特に問題がないことが多いかもしれません。しかし、将来建物の劣化が激しく大幅な修繕や建て替えが必要になったらどうなるでしょう。住民が費用を負担するか、目先の修繕を少しずつおこなうしか方法はありません。

しかし、マンションを販売する不動産会社はできるだけ、売りやすくするために管理費や修繕積立金を低く販売します。マンションを購入する側はできるだけ費用を抑えたいというのが本音です。そのため、将来どのようなことが予測されるか考慮しておくことが必要でしょう。

では、一般的な修繕積立金はどれくらいの金額が多いのでしょうか。平成25年度の国土交通省の資料によると、駐車場使用料等を含む一戸当たりの修繕積立金は平均11,800円となっています。この資料から考えると一般的な修繕積立金は、10,000円前後が多いと考えられます。

将来、入居者に多額の費用を求めても合意が得られないことがほとんどです。結局、資金不足のため修繕工事ができないというケースもあります。このように、修繕計画がきちんと行われているか、修繕積立金はどれくらいあるのかなど確認しておくことは、必要となっていくでしょう。

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