マンション購入時の固定資産税はどれくらい?

access_time2017年7月13日 更新

マンションを買うと固定資産税はどれくらいかかる?

マンションを買うと固定資産税はどれくらいかかる?

不動産を保有すると維持管理に多くの手間と出費が必要になりますが、金銭的には日常の維持管理費とは別に税金がかかってしまうので結構な負担になります。不動産は徴税しやすいため色々な名目で税金をかけられますが、維持費関係として有名なものには固定資産税があります。

今回はマンション特有の事情を考えながら、購入するとなった場合どれくらいの固定資産税がかかってくるのか考えてみましょう。

マンションでも土地の固定資産税はかかる

マンション特有の事情としては、「部屋を買う」というイメージなので土地については意識されないことも多いです。

マンションは「区分所有」といって、一個の建物内部の区分けされた一角について所有権を得ることができますが、建物を建てるための土地についての固定資産税は区分所有者各自が応分して負担を負います。敷地面積を住居の個数で割った分の土地を保有しているとして、その分が課税対象になるわけです。

例えば敷地面積が1,000㎡で住戸が20戸ならば50㎡の土地を所有しているとして、これが土地分の固定資産税の課税対象となります。ですからマンションの所有者も、土地と自分の所有する専有部分である家屋分の両方の固定資産税がかかることになります。

では次の項で固定資産税の基本的な計算方法について見てみましょう。

固定資産税の基本的な計算方法

固定資産税の基本的な計算式は次のようになります。

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まず上記の「税率」ですが、一応基準となる税率は1.4%となっているのですが、これは標準税率と呼ばれるもので、実際には課税主体となる地元の市区町村の裁量で数字を上下させることができます。財政状況などを考えて適当な税率を設定することができるようになっているのです。

次に課税標準ですが、これは税率をかける対象となる数字が入ります。

その数字は取引時価などが入るわけではなく、自治体が当該不動産を調査して割り出された「固定資産税評価額」が課税標準となります。従って自分が保有する不動産の固定資産税がどれくらいかかるのは役所が決定する評価額に100%左右されるということですね。ある程度の目安としては概ね市場価格の7割ほどに落ち着くことが多いようです。

正確な当該評価額を確認する方法としては固定資産税課税明細書(納付書)を確認する方法や、役所で固定資産税評価証明書などの交付申請をします。ただ固定資産税評価額はずっと同じではなく、3年ごとに評価替えが行われるのでその都度変動が出ることは覚えておきましょう。

 

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ただし上記計算式が基本となりながらも、実際には特例や税額の軽減措置が使えることがあります。

次の項で見ていきましょう。

固定資産税の特例や軽減措置

まず土地についてですが、固定資産税の税率をかける課税標準について本来よりも評価額を下げることができる「課税標準の特例」があります。

人が住むための住宅用地であれば本来の固定資産税評価額の3分の1換算にまで評価額を減らすことができます。

さらに住宅用地でも200㎡までの小規模住宅用地であれば本来の評価額の6分の1までに評価額を下げることができます。

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人が生活するための土台となる土地についてはこのように税負担を下げる特例が準備されているのですが、もう一つ、これまで説明してきた計算方法で算出された固定資産税をさらに減額する「税額軽減措置」もあります。

こちらは土地ではなく一定の新築住宅に対してなされる措置で、一般の新築住宅の場合は課税される年から3年間、マンションなどで中高層耐火新築住宅の場合は課税される年から5年間、計算後の税額をそれぞれ2分の1まで減額することができます。

税額減額措置の適用要件としては、課税される床面積が50㎡以上280㎡以下であること、併用住宅の場合は居住用の床面積が2分の1以上を占めることなどがあります。また減額措置が適用になるのは居住部分のうち120㎡の部分までです。

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マンション購入の場面では条件に合えば購入から5年間は減額措置が受けられるので嬉しいものですが、減額されて安心していると、5年後の忘れた頃に固定資産税が一気に倍額になり驚かれる方も多いです。

この減額措置は今のところ平成30年3月31日までに新築された物件に適用がありますが、これまでも措置の延長がなされてきたことから今後も延長が続く可能性があります。

固定資産税の納税方法は?

固定資産税はその課税標準となる額を地元の自治体が決定するので、当該数値を用いて算出された金額について地元の市区町村の自治体が勝手に計算をして課税してきます。納税義務者はその年の1月1日時点での不動産の所有者となり、その者に自治体から納付書が発送されてきます。

納付回数及び納付方法については自治体ごとに異なることがあるので詳細は自治体窓口に問い合わせることになりますが、納付回数については一括払いと4回程度の分割払いを用意している自治体がほとんどです。分割払いの場合は第一期から第四期など、各期間ごとに納付期日が設定されるので、当該期日までに納付しないといけません。

また納付方法については納付書を用いた窓口払いを基本とし、役所の担当部門、各種金融機関やコンビニなどでの窓口払いが可能です。納付漏れを回避する観点で口座振替による自動納付もほとんどの自治体で可能です。それに加え、自治体によってはさらに納付しやすいようにATMやネットバンクを利用した納付方法やクレジットカード、電子マネーなどにも対応しているところもあります。

年の途中で買ったら日割り計算で負担する

前項で固定資産税の納税義務者は毎年1月1日時点の所有者とお伝えしましたが、年の途中でマンションを買った場合はその年の1月1日時点を過ぎています。この場合でも対自治体としての納税義務者は当該日時点の所有者(売主)ですので、購入者側は納税義務者とはなりません。

しかし購入後の税負担分については日割り計算をしたうえで売り手側に相応の税負担分の金員を交付することで清算します。この場合仮に売り主側が固定資産税を滞納したとしてもペナルティを受けるのは売主側となります。

翌年からは買主側が納税義務者となるのでペナルティを受けないように期日までに納税が必要です。

まとめ

今回はマンションなどの不動産を購入した場合の固定資産税について見てきました。

まずはマンションでも土地分の固定資産税は応分が課税対象になることを覚えておきましょう。

そして土地については住宅用地の特例が適用されるので優遇されることと、家屋部分については新築のマンションであれば5年間は減額措置が使えることがあるもののそれ以後は倍額の税額になるということを覚えておきましょう。

基本的には自治体任せの固定資産税ですが、最近は小規模住宅の特例の適用を見逃して不当に高額の課税がされてニュースになるケースもありますから、不審に思うところがあれば念のため確認してみても良いでしょう。



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