access_time2018年6月6日 更新

タワーマンションを購入すると節税できるというのは本当?

タワーマンションを購入すると節税できるというのは本当?

「タワーマンションを購入すると節税できる」こんな話を聞いたことはありませんか?まとまった資産を持っている方は、子供のために資産をできるだけ多く残しておきたいという方も多いでしょう。このようなことから、一時期タワーマンションなど高級マンションを購入すると節税できるという話が話題になりました。しかし、よく考えてみるとこのような節税対策が本当にうまくいくのでしょうか?実際、タワーマンションを購入して節税できているのか、またタワーマンションを購入するとどのようなメリットがあるのかなどを紹介していきます。

なぜタワーマンションを購入する人が多いのか?

それでは、なぜタワーマンションを購入する人が増えたのかという点から説明しましょう。

まとまった資産を持っている場合、もしその方が亡くなれば子供に相続する場合がほとんどです。また、生きている間に子供に与えれば、贈与税がかかります。相続トラブルをなくすために、生前贈与をする方もいますが、贈与税は相続税に比べて税率は高くなっています。そのため、資産を持っている人は相続する場合がほとんどなのです。相続税を計算する場合、相続する財産に対し評価額を計算します。相続するものには、現金・預貯金などのほかに不動産を相続する場合もあります。この中で一番節税できるのが不動産です。現金に比べ不動産がどの程度節税できるのか見ていきましょう。

 一定の条件に当てはまるマンションを相続すれば評価額が80%も下がる

(参照:https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm

現金と不動産には、相続する場合評価額に差があるということがわかりました。では、実際どのくらいあるのでしょうか。不動産の場合、土地は購入金額の80%、建物は50%です。また、賃貸に出している場合は、20%下がります。さらに、マンションの場合、一定の土地の上に部屋がいくつも存在しているので、土地の評価額は下がります。例えば、一つのマンションの中に50戸部屋があるとします。土地の評価額は、各部屋の床面積に応じて割り振られます。そのため、戸数が多いほど評価額は低くなるということです。今回、問題となっているタワーマンションは高層階になるほど、購入金額が高くなります。しかし、土地の評価額は、低層階だろうと高層階だろうと同じ金額になるのです。そのため、高層階に住むほど評価額は低くなると考えられていました。

タワーマンションは固定資産税も安い

タワーマンションの購入は、相続税を節税できるだけではありません。固定資産税も一戸建てを購入するのに比べ安くなっています。固定資産税はそもそも土地や建物の評価額に対して1.4%かかります。

http://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000021272.html

http://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000239753.html

しかし、小規模住宅用地(200平方メートル以下)の場合、固定資産税は6分の1になるという決まりがあります。そのため、マンションのように狭い土地に高い建物が建っている場合は、戸数で固定資産税を割ることになります。よって、実際の固定資産税よりもかなり割安になるということがわかります。また、マンションはほとんど狭い土地に建っている場合が多いため、200平方メートルを超えるということも少ないです。

つまり、一戸建てで200平方メートルを超えている場合、一般的な固定資産税を払わなくてはいけません。しかし、マンションのように200平方メートル以内に建っている場合は、6分の1で済むということです。このようなことから、タワーマンションを購入すると固定資産税も節税できるということなのです。

 

平成30年度から高層階のマンションに対して固定資産税が見直された

タワーマンションを購入し節税対策をするという人が増えたことから、高層階の固定資産税が見直されました。今まで、タワーマンションの低層階や高層階に限らずどの階でも同じ税額だったので、不公平な部分が目立っていました。このため、固定資産税評価額を利用して相続税が見直されたのです。

・1階から39階までが100%と考えた場合、40階以上は1階より10%税率が高くなります。また50階は、13%税率が高くなります。

計算方法は、100+10/39×(回数-1)という計算です。

この居住用超高層建築物の税率が適用されるのは平成29年1月2日以降に新築された居住用高層建築物です。平成30年度以降の固定資産税に適用されます。

タワーマンション節税の落とし穴

これまでの内容を見ると、まとまった資産を持っている方は、できるだけタワーマンションのような高級マンションを購入し税金対策をしておいた方がいいと思う方も多いのではないでしょうか。実は、それは間違った考えだということがわかります。

例えば、節税対策のためにタワーマンションを購入したあと、所有者は亡くなり子供に相続されたとします。しかし、相続をした途端に売却してしまうと物件を相続したと見なされないことがあります。

では、どのような例があるのか見ていきましょう。

節税のためにタワーマンションを購入した人の一例

ある程度資産をもっているAさんという方がいました。年齢のこともありそろそろ相続のことについて考えなくてはと思っている矢先に、体調を崩し入院。相続について調べてみると、「不動産を購入すると節税できる」という記事を目にし、しばらく考えた結果タワーマンションを購入しました。その数年後、Aさんは亡くなりました。相続した子供は、その後マンションを売却。節税対策について勉強していたものの、購入してから数年経っているので大丈夫だろうと思い、売却しました。その後、国税庁から調査が入り節税対策のためにマンションを購入し、売却されたとみなされ追微税を課したというケースもあります。

このように、マンションを購入したけれど、居住していないと相続税の節税対策だと判断されることが多いのが現状です。マンションを購入したあと、住居として住み続けるのであれば問題なかったのかもしれません。

タワーマンションを購入する節税はおすすめできない

タワーマンションを購入することで節税する人が増えたことから、国税庁はタワーマンションの購入する人に対し、監視体制を強化するという方針を打ち出しました。節税をするために、マンションを購入したという方に対し、後になってその節税が認められないような事態はできるだけ避けたいからです。だからといって、マンションを購入して節税することは悪いことをしているということではありません。タワーマンションのような高級マンションを購入したあと、売却目的ではなく、生活拠点とし住み続ければ問題ないのです。節税対策のためにタワーマンションを購入することには、大きなリスクが伴います。租税回避と認められることもあるので、安易に節税をするのはやめておいた方がいいでしょう。

例えば、節税をするために、経費をできるだけ集めるという方も多いでしょう。しかし、それはルールにのっとってやらなければいけません。例えば、節税対策のために家族旅行や自宅の改築などの費用を経費にする方もいます。もちろんこのような費用は、経費に認められません。経費に認められるのは、あくまでも事業で使用するために必要な費用です。この経費の考え方と同じように、タワーマンションを購入して節税を考えている方がいるのではないでしょうか。まさか、自分が国税庁の指摘を受けることはないだろうという考えはあまりにも危険です。特に今回のようにタワーマンションのような高額な買い物をした方は、注意が必要です。このようなことから簡単に節税できる方法はないと考えておいた方がいいでしょう。

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