サブリースと管理代行の特徴について

access_time2017年1月12日 更新

サブリース?それとも管理代行?損したくない人の必見のメリット・デメリット

サブリース?それとも管理代行?損したくない人の必見のメリット・デメリット

こんにちは、自称“不動産業界の申し子”、コンサルタントF山です。

不動産経営を検討している皆様なら「家賃保証」という言葉を聞いたことがありますよね。家賃保証とは、不動産の運営や管理をノウハウのある専門会社に委託することで一定の家賃収入が得られる制度のことを指します。家賃保証には大きく2つの方法があり、「サブリース(借り上げ家賃保証)」と「管理代行」に分けられます。

「家賃保証」と聞くだけだと、なんだか“オイシイ話”という感じがしますよね。もちろんオイシイ部分=メリットもありますが、一方で当然デメリットもあるんです。

お任せだからラクできるサブリース。でも実際は・・・!?

一念発起して、初めての不動産経営にチャレンジしてみることにしたO谷さん。とはいえ、初めての経験できちんと運営できるか不安だったため、専門の不動産管理会社に依頼して「サブリース(借り上げ家賃保証)」を選択することにしました。

サブリース(借り上げ家賃保証)とは、不動産管理会社に入居者の募集や選定といった空室管理、物件のメンテナンスといった管理業務をすべて一任することができる制度のこと。管理会社に支払う手数料は賃料収入の10〜20%となるのが一般的です。

普段はサラリーマンとして働くO谷さんは自由に使える時間も限られており、賃貸経営のノウハウもない状態ですから、プロに管理を任せられるうえに空室時でも家賃保証を受けられるなんて、それらの手数料を差し引いてもお得だろうと考えたわけです。

実際、ほとんど任せっきりの状態にしているものの、少額でも安定的な家賃収入がO谷さんのもとに入ってきました。ただし、敷金礼金共益費といった賃料以外の収入はO谷さんに入ってこないこと、契約期間中に賃料の見直しによって減額されてしまったことなどがあり、最終的な利益率を考えるとO谷さんの満足度は当初の想定よりも高いものではありませんでした。

o谷さんはこの教訓から、深く考えずにサブリースを選択してしまうべきではなかったかも……と後悔しているとか、いないとか。

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高い収益率が魅力の管理代行。意外な落とし穴も!?

すでに不動産経営である程度の成功をおさめていたN本さんは、次に購入する物件では管理会社に最低限の管理だけを任せて、より収益率を上げようと考えていました。一部の管理代行であれば、サブリースに比較して管理会社に支払う手数料を抑えられると聞いていたからです。手数料の相場は、任せる領域によりますが、およそ賃料収入の3〜8%になります。

以前はサブリースで管理していたためN本さん自身に経営ノウハウがあるわけではありませんでしたが、適切なアドバイスをくれる知人がいたこともあり、できるところは自分でやってみようと思い立ったのです。

N本さんが管理会社に委託したのは、入居者の募集管理や賃貸借契約の代行、家賃回収など、入居者との煩雑なやりとりを必要とする業務。ある程度の手間を省いたうえで、すべてを管理会社に任せるわけではないので、支払う手数料は最小限にとどめることができ、比較的高い収益率を出すことができました。

そんな調子でしばらくは順風満帆な不動産経営ができていたN本さん。しかし、マンションの共用部にメンテナンスが必要となった際、管理会社との契約外の業務であったため、メンテナンス業者手配から実施までの運びを自分自身でやらなくてはならなくなりました。これが思いのほか、大変だったようで……。

N本さんいわく、「共用部の修繕は入居者や入居候補者の満足度に直結するところなので、放置はしておけないですよね。早急な対処が必要だと理解している一方で、自分で修繕を手配しようと思うと意外と手間がかかるものなんですねえ……」とのこと。

収益率を優先するあまり、予想以上に経営者が管理リソースを割かなくてはならなくなったというのは、よくある話です。事前にきちんと見極めて、最適な手段をとりたいものですね。

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次回も、コンサルタントF山がちょっと難しい不動産用語を分かりやすく解説します。どうぞお楽しみに!



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