サブリースの場合の貸主と借主の契約

access_time2017年1月11日 更新

サブリースの場合は普通賃貸借契約で大丈夫?それとも定期借家契約?

サブリースの場合は普通賃貸借契約で大丈夫?それとも定期借家契約?

こんにちは、自称“不動産業界の申し子”、コンサルタントF山です。

似ているようで違うものって、世の中にたくさんありますよね。食べ物だとバターとマーガリン、コンソメとブイヨンとか。不動産業界でいえば、物件における貸主と借主の契約である「普通賃貸借契約」と「定期借家契約」がそれに該当するかもしれません。

そこで今回は、不動産経営に関心のある皆様には理解しておいてほしい「普通賃貸借契約」と「定期借家契約」の違いについてサブリース業者と物件オーナーの例でお伝えしていきます!

管理会社とのサブリース契約、普通賃貸借契約でいいの?

10年前、都市部に賃貸マンションを購入したI川さん。本業があるため、マンションの運営管理業務はサブリース業者と契約して任せることにしました。さっそくI川さんは管理会社と10年間のサブリース契約を結ぶことに。長期にわたる普通賃貸借契約という形でした。

10年におよぶ管理会社とのサブリース契約において、I川さんはそれなりの家賃収入を得ながらも腑に落ちないことも多くあったそう。その最たるものが、賃料の見直しによる減額でした。なかなか満足のいく利益率を確保することができず、I川さんは10年の契約期間満了を機に、契約を更新しないつもりでいました。

そして、契約満了時期を迎えたI川さん。管理会社に契約を更新する意思がないことを伝えると、予期せぬ事態が発覚したのです。それは、普通賃貸借契約の場合、貸し手が契約の更新を拒絶するには正当事由が必要であるということ。ここがサブリース契約において普通賃貸借契約がネックになるポイントなのです。

契約時にきちんと調べていなかったばかりに後悔することになったI川さん。では、一体どんな方法をとっていたら、契約を更新せずにスッキリと満了を迎えられたのでしょうか?

あらゆるリスクを回避するなら定期借家契約にしておきたい

I川さんのようなリスクを事前に回避するには、管理会社とのサブリース契約時に「定期借家契約」を選択しておくことをおすすめします。定期借家契約は契約時に書面による手続きや説明などが必須となりますが、あらかじめ契約期間を定めることができ、満了時に契約の更新はなされないという前提に立った契約。つまり10年間の契約であれば、10年経った時点で契約終了となってスッキリ、というわけです。

また、定期借家契約の場合、借地借家法38条によって借り手が賃料の減額を請求できないという特約を結ぶことができるため、あらかじめI川さんのようなリスクも回避できます。よく分からないままに普通賃貸借契約でサブリース契約を結び、予期せぬトラブルを招いてしまわないよう、きちんと考えたうえでメリットのあるほうを選択したいですね。

%e3%82%b5%e3%83%95%e3%82%99%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%82%b9

 

次回も、コンサルタントF山がちょっと難しい不動産用語を分かりやすく解説します。どうぞお楽しみに!



関連記事

あなたにオススメ

menu